Фото: Trend/ Павел Долганов
Фото: Trend/ Павел Долганов

Земля и неволя: Смольный приостановил застройку новых участков

16164
Александр Лобановский
2 февраля 2021, 15:18

Смольный фактически заблокировал застройку 2 тыс. га городских территорий, которые должны были войти в оборот с 1 марта, после окончания действия Генплана Петербурга. В одной только Каменке "зависает" земельный банк стоимостью не менее 90 млрд рублей.

Комиссия по землепользованию и застройке (КЗЗ) на прошлой неделе согласовала предложение Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Петербурга об установлении в городе новых зон комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ). Всего в КУРТ попало порядка 2 тыс. га в шести районах города.

Все эти территории объединены тем, что после окончания действия Генплана (с 1 марта 2021 года) они должны перейти в категорию земель, предназначенных под многоэтажную жилую застройку. "Собственники земель уже точат карандаши для проектирования там массового жилищного строительства. И была задача накрыть это территориями КУРТ для того, чтобы собственники не сразу могли что-то сделать", — рассказал dp.ru участник заседания КЗЗ, эксперт комиссии ЗакС по городскому хозяйству Александр Карпов.

Установление зоны КУРТ "не даст возможности правообладателям земельных участков избежать необходимости подготовки документации по планировке территории, а также в силу требований статьи 46.9 ГрК РФ возложит обязанности по заключению договора с Санкт-Петербургом, предусматривающего в обязательном порядке определение обязательств по проектированию и строительству объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в соответствии с указанным договором", — сообщили DP.RU в аппарате вице-губернатора Петербурга Николая Линченко, возглавляющего КЗЗ.

Особенности развития

Режим КУРТ несколько лет назад придумали федеральные власти для развития "сложных" территорий, например, имеющих нескольких владельцев. Все они должны заключить договор друг с другом и с местными органами власти. Подразумевается, что последние обеспечивают проекту КУРТ ускоренные согласования. Однако механизм реализации таких проектов в Петербурге до сих пор не разработан. В результате понятие КУРТ в городе получило противоположный своему названию смысл. Оно не подразумевает вообще никакого развития территорий и играет роль своеобразного "замка" для девелоперов.

То, как используется механизм КУРТ в Петербурге, наглядно видно на примере завода "Ригель", расположенного в Петроградском районе. Завод объявил о проекте реновации. КЗЗ тут же установила на его территории КУРТ. Руководство завода заявило, что данный режим не позволяет реализовать проект и даже может привести к банкротству предприятия. В итоге зону КУРТ отменяют после того, так как компания согласилась построить в рамках своего проекта некие социальные объекты.

В аппарате Николая Линченко отметили, что и новые территории КУРТ не обеспечены объектами инженерно-транспортной и социальной инфраструктур.

На сотни га

По итогам заседания КЗЗ в КУРТ должны войти следующие территории: военный Жилгородок №15 на окраине Ломоносова; садоводство Красный октябрь в Невском районе; воинская часть в Новосергиево (Красносельский район); аэродром Горелово; территории в Колпино, занятые огородничеством "Север", гаражными кооперативами "Зенит" и "Орбита", Невским спасательным центром МЧС и лесными массивами; более 600 га в Каменке; квартал на наб. Обводного канала, 199.

Из всех перечисленных территорий для городских застройщиков наиболее важна Каменка. Строительство новых кварталов последние годы движется в этом направлении — вдоль продолжения Комендантского пр. и Парашютной ул. И запас свободных земель, с учётом установленного КУРТ, фактически на исходе. Из крупных участков остались разве что земли, принадлежащие наследнице покойного миллиардера Игоря Минакова Анне Персияновой общей площадью более 30 га. Их КУРТ не затронул.

"Данная территория, безусловно, важна для перспективного развития Петербурга. Это понимают все — начиная от наших властей и заканчивая девелоперами и конечными покупателями, которые активно вкладывают деньги в строящиеся или достраиваемые жилые комплексы. Этот район относительно благополучен с точки зрения экологической ситуации. Там много интересных объектов, в том числе есть озера и парки. Безусловно, там резко стоял вопрос свалки, но он взят под контроль и, если ещё не завершен, то уже точно решается. Динамика развития этой территории носит исключительно положительный характер", — рассказал директор по продажам ОФПК "Richness Realty" Владимир Фёдоров.

По его оценке, земельные участки там могут стоить от 15 до 25 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, под контроль Смольного попадает земельный банк стоимостью не менее 90 млрд рублей.

DP.RU попросил прокомментировать ситуацию крупнейших застройщиков Петербурга. В группе "Эталон" заявили, что не реализуют проектов в Каменке. Не нашла своих участков в документах КЗЗ и Setl Group. "Про КУРТ можем сказать, что до сих пор на законодательном уровне нормативная база дорабатывается, многие моменты не прояснены, механизмы не отлажены", — добавили в пресс-службе компании. В ЦДС и ЛСР комментариев не предоставили.

По мнению вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, развитие данной территории теперь будет зависеть от условий договоров КУРТ с застройщиком. "В них могут быть нюансы, касающиеся строительства социальной инфраструктуры, которые всегда тяжелы для девелоперов, а также нюансы, касающиеся плохо приспосабливаемых территорий, — говорит она. — Основная идея КУРТ — это чтобы территория использовалась эффективно — была отличная "социалка", "инженерка" и дороги, и чтобы было всё застроено, как надо. Но эта "эффективная" идея может идти в разрез с финансовой эффективностью девелопера. И поэтому нюансы в договоре очень важны".