Фото: Ермохин Сергей
Фото: Ермохин Сергей

Место силы: какие квартиры будут покупать

5451
dp.ru
17 февраля 2021, 16:02

"Поймай меня, если сможешь" — название известной трагикомедии неплохо подходит для описания текущей ситуации с поиском ликвидных вариантов на первичном рынке недвижимости. Есть мнение, что сейчас идеальное время для улучшения жилищных условий: программа льготной ипотеки добавила гражданам возможностей для покупки, хотя ажиотажный спрос несколько усложнил ситуацию.

Как говорят эксперты, многие предпочитали не ждать — и выбирать из существующих предложений. При этом уже сейчас активно идёт процесс изменения потребительских привычек и интересов. Получается, что купить квартиру для проживания, скрепя сердце и закрывая глаза на некоторые недостатки, ещё можно, а вот инвестировать уже гораздо сложнее.

Ожидания VS Реальность

Эксперты сходятся во мнении, что у потенциального покупателя перечень важных характеристик для объекта недвижимости скорректировался. Но не всегда желаемое можно превратить в действительное. Генеральный директор ООО "Первое Ипотечное Агентство" Максим Ельцов подтверждает: "На самом деле, нам бы очень хотелось рассказать о том, что проявились явные тенденции к изменению потребительского поведения и, например, вырос спрос на квартиры, которые находятся в комфортной жилой-деловой среде, где можно буквально "в тапочках" спуститься из дома в лобби, в коворкинг или до кафе во дворе. К сожалению, если быть откровенным, эти тенденции если и прослеживаются, то очень слабо, потому что, на наш взгляд, все тонкие настройки, запросы к продукту, требования к качеству были просто перечеркнуты лавиной неконтролируемого спроса. А хорошие предложения надо выискивать как жемчужину в зерне".

И ожидать сейчас снижения этого спроса не стоит: "На фоне введения налога на доходы физических лиц в размере 13% (который будет взиматься с суммы процентов по вкладам больше 1 млн руб.) и низкой ключевой ставки ЦБ недвижимость становится всё более привлекательной альтернативой для частных инвесторов", — говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.

Однако интересные варианты, позволяющие учесть новые требования потребителя к недвижимости, на рынке есть — и ориентированность на эти критерии позволит определить ликвидный объект: как для собственного проживания, так и с целью инвестирования.

Ермохин Сергей
ЖК "Лондон-Парк"
Фото: Ермохин Сергей

Огласите весь список, пожалуйста

Эксперты делятся данными: каждая вторая сделка в 2020 году заключалась в домах высокой степени готовности. Напряжённые условия побуждали покупателя выбирать более "надёжные варианты" вложения, когда меньше причин для волнения.

Эту статистику подтверждает и директор по развитию компании "Л1" Надежда Калашникова, которая рассказала "ДП", что потенциальные покупатели сегодня проявляют повышенный интерес к 6 и 8 корпусам ЖК "Лондон Парк", срок сдачи которых запланирован на II квартал 2021 года.

Кстати, мы сравнили стоимость квадратного метра в этом жилом комплексе и среднюю цену по Выборгскому району. В ЖК "Лондон Парк" минимальная цена составляет 132,2 тыс. руб. за м2., а средняя по району — 154 тыс. При этом комплекс относится к классу "комфорт", до станции метро "Проспект Просвещения" от "Лондон Парка" можно пешком дойти за 20 минут.

Больше места

Также по данным аналитиков, в 2020 году увеличилась средняя площадь проданных квартир — до 50 м2. Студии и малогабаритное жильё стали менее востребованными.

Новые условия жизни во время пандемии меняли предпочтения потенциальных покупателей. Как никогда стала цениться функциональность планировочных решений, предпочтения находятся на стороне квартир с большим количеством комнат, с широкими балконами, террасами.
Николай Пашков
Николай Пашков
генеральный директор Knight Frank St Petersburg

Надежда Калашникова рассказывает, что именно просторные и, вместе с тем, эргономичные квартиры в ЖК "Лондон Парк" в уже построенных и введённых корпусах можно купить сейчас по максимально привлекательным ценам: 3-комнатная квартира с чистовой отделкой и местом в паркинге предлагается по цене 122 тыс. руб. за м2. Для сравнения, средняя стоимость квадратного метра в Выборгском районе на первичном рынке составляет 145 тыс. руб., на вторичном — 154 тыс. руб. Здесь сразу отметим и высокую динамику цен: в новостройках в начале 2020 года можно было рассчитывать на цену в 119 тыс. руб. за м2, в готовом жильё "квадрат" обошёлся бы в 120 тыс. руб.

В вопросе инвестиционной привлекательности также стоит учесть популярность локации: поскольку все примеры относятся к Выборгскому району, посмотрим, что говорит статистика: традиционно на протяжении последних лет он входит в тройку лидеров, к концу 2020 года его доля составила 10% от площади в спросе. Отчасти это объясняется количеством доступных предложений. На данный момент здесь возводится 34 новостройки. Однако, как мы видим, предложение неоднородно, в том числе по показателям "стоимость квадратного метра" и "ликвидность".

Сухие факты

В начале февраля 2021 года были опубликованы данные совместного исследования "Дом.РФ" и ВЦИОМ — россиян попросили назвать три важнейших для каждого респондента требования к жилью. Лидером рейтинга стал критерий "Близость дома к инфраструктурным объектам". Приблизительно о такой же потребности — богатство выбора в шаговой доступности от места проживания — говорили консалтинговые агентства ещё в сентябре прошлого года: по мнению экспертов, покупатели сегодня готовы "голосовать рублем" за переезд привычных им магазинов и сервисов ближе к дому. Это тоже наследие периода самоизоляции и удалённого режима работы, сформировавших новые привычки.

При выборе объекта недвижимости стоит учитывать этот новый запрос на торговую инфраструктуру. Вновь приведём пример: в проекте ЖК "Лондон Парк" есть собственные ФОК и ТЦ, последний занимает площадь в 75 тыс. кв. м, в пределах которых будет размещено всё, необходимое для комфортного самочувствия при любом режиме работы, а также для приятного времяпрепровождения и отдыха. Здесь есть ещё один нюанс, затрагивающий динамику цен: практика показывает: есть прямая зависимость между комфортом проживания в районе, тем, насколько он "обжит", и ростом цен на недвижимость.

Вторую строчку в перечне ключевых факторов при выборе места для жизни занимает "Близость к лесу, парку, зелёной зоне". Одинаковыми по популярности для жителей многоквартирных домов оказались запросы на доступ к высокоскоростному интернету и хорошую транспортную систему. Ведущий специалист по рынку долевого строительства ГК "Адвекс.Недвижимость" Анна Новикова в этой связи считает: "Наиболее перспективны локации внутри города в непосредственной близости к метро или паркам". И таких мест остаётся всё меньше, что подстёгивает спрос.

Эксперты также говорят, что в последнее время потенциальные покупатели уделяют больше внимания энергосберегающим технологиям.

Покупатели больше не готовы переплачивать за излишние метры, во главе стоит эргономика планировки, функционал объекта, наличие паркинга и удобных выездов, детских площадок, кладовых и колясочных, внутренней социальной и коммерческой инфраструктуры.
Елизавета Конвей
Елизавета Конвей
директор департамента жилой недвижимости Colliers International

А Надежда Калашникова напоминает о том, что одним из важных приоритетов для потенциальных покупателей остаётся вопрос безопасности.

"Перспективность и ликвидность проекта для покупателя, — подводит итог Николай Пашков, — будут зависеть от расположения выбранного им комплекса, его масштаба, опыта и репутации девелопера и, конечно, этапа, на котором будет приобретена недвижимость".