Для продавцов элитной недвижимости 2020–й стал крайне успешным — объём сделок вырос и на вторичном, и на первичном рынке. Эксперты уверены, что тенденция продолжится и в этом году.
Статистика брокеров демонстрирует стабильный рост цен на элитную вторичку с весны прошлого года. По данным EMLS, в самом дорогом — Петроградском — районе за год средняя стоимость выросла на 17,4% (до 292,3 тыс. руб. / м2), в Центральном — на 4,85% (до 212 тыс. руб. / м2), на Васильевском острове — на 14,7% (до 204,3 тыс. руб. / м2). Средний показатель по городу — +14,11%. "Вторичка сейчас очень востребована, что ожидаемо приводит к росту цен. С марта прошлого года стоимость выросла в среднем на 25–30%. Старый фонд по стоимости до сих пор серьёзно отстаёт от нового фонда — разница в отдельных локациях может достигать 300%. Преимущество вторичного фонда для покупателей состоит в том, что там продавцы готовы к торгу, рассматривают различные схемы сделок и т. п. Застройщики в этом вопросе менее гибкие", — говорит генеральный директор компании "МК–Элит" Пётр Войчинский.
"У одних объём рынка получается 500 квартир в год, а у других — 5 тыс., поскольку сегмент элитной недвижимости очень размытый — кто–то считает, что к нему относятся любые 150 м2 в центре города, а для других это обязательно квартира или дом на Крестовском или Каменном острове. Но если говорить о динамике, то сделок было в 1,5–2 раза больше, чем в прошлом. Причины — льготная ипотека, снижение курса рубля, общая нервозная ситуация. На вторичный рынок существенно влиял и дефицит предложения на первичном, где за последний год вышло всего несколько проектов. Рост по итогам 2020 года ещё более заметен на фоне вялого 2019–го", — рассказывает руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашев. По его словам, активность покупателей была высокой до начала октября, а с конца октября и до конца года было затишье, но после Нового года опять наблюдается подъём активности.
Элит или не элит
"Элитное жильё — достаточно размытая категория, маркетологи в последнее время называют элитными любые проекты в центральных районах, — соглашается владелец агентства недвижимости Prime Estate Антон Козуб. — Если говорить про премиальную недвижимость, то, поскольку её предложение на первичном рынке ограничено, покупатели всегда рассматривают варианты на вторичном. Среди них есть по–настоящему интересные проекты — камерные, с закрытой территорией, без маленьких квартир. Однако они редко попадают на рынок. К сожалению, в последние годы застройщики всё чаще стараются выжать максимум из участка, возводя крупные жилые комплексы на сотни квартир, которые из–за своих масштабов не могут быть отнесены к премиальному предложению даже при удачной локации".
Участники рынка в один голос говорят о дефиците ликвидного предложения, усилившегося из–за большого количества сделок в 2020–м. Главным критерием выбора квартиры в прошлом году из–за ажиотажного спроса стала цена, отмечает Пётр Войчинский. Но, безусловно, покупатели в выборе ориентируются на локацию, вид, комфортную логистику. Популярное предложение — новая вторичка. Это дома, построенные 5–10 лет назад. В таких комплексах обычно присутствуют подземный паркинг, новые коммуникации, инфраструктура (детский сад, химчистка и т. п.).
"Наиболее активен рынок на Крестовском острове, поскольку это единственная чётко спозиционированная элитная локация, — но предложение по вторичке на Крестовском за год сократилось вдвое. Высокий спрос на квартиры на набережных", — отмечает Сергей Бобашев.
В гуще рынка
При этом на рынке обнаруживаются и "недооценённые изумруды", говорит Пётр Войчинский, приводя в пример дома старого фонда у Таврического сада, которые после строительства "Парадного квартала" заметно упали в цене.
"Чётко сформировался неликвид — старый фонд, за исключением расселённых и реконструированных домов, — добавляет Сергей Бобашев. — Квартиры в нём фактически не пользуются спросом, их не продать ни за какие деньги, ни с каким дисконтом. Покупателю нужны нормальные планировки, современная инженерия, социальная инфраструктура, однородная среда. Это то, что старый фонд обеспечить не может".
Покупателями рассматриваются дома или хотя бы парадные, где капитальный ремонт прошли все квартиры, с огороженным участком, понятным количеством парковочных мест, уточняет Антон Козуб. Но такие предложения встречаются редко.
Повышенный спрос никуда не денется и в этом году, уверен Пётр Войчинский, тенденция продолжится и в будущем, что в итоге приведёт к дальнейшему росту цен.
"Поскольку речь идёт о дефицитном товаре, спрос на него постоянный, его не удовлетворить", — отмечает Антон Козуб.
"Потенциал для повышения стоимости ещё есть — сегодня арендный платёж примерно в 3 раза ниже ипотечного взноса, то есть пока что людям гораздо дешевле арендовать квартиры", — поясняет Пётр Войчинский.
