Мест нет: в Кудрово больше негде строить

37972
Павел Никифоров
19 марта 2021, 07:17

Почти за 15 лет застройки деревни Кудрово Всеволожского района Ленобласти здесь реализовано 2,47 млн м2 жилья. Собственно, это уже не деревня с населением 91 человек (данные 2007 года), а 40–тысячный город. На этой неделе объявлено о начале строительства последнего жилого дома в данной локации. Свободных участков, на которых разрешено возведение жилья, в Кудрово больше не осталось.

Застройщики начали освоение Кудрово в 2006 году. Тогда это была заброшенная деревня на границе города и области без инженерной и транспортной инфраструктуры.

Правда, были и плюсы — уже 3 года, как работала "МЕГА ИКЕА". В завершающей стадии находилось и строительство КАД, которая радикально изменила весь петербургский девелопмент.

Проект последнего жилого комплекса в Кудрово реализует группа "Аквилон", которая приобрела его осенью прошлого года у "Евроинвест Девелопмент". Сумма сделки не раскрывается, но, по оценке участников рынка, она могла составить 1,5–1,7 млрд рублей.

Здесь появится жильё комфорткласса площадью около 90 тыс. м2. Объем инвестиций в проект составит 7–8 млрд рублей. Первая очередь — 37 тыс. м2 жилья (это два 12–этажных корпуса, рассчитанных на 649 и 341 квартир) — будет выведена в продажу на следующей неделе.

Оставшиеся в Кудрово земельные участки предназначены для строительства торговых комплексов либо имеют сельcкохозяйственное или промышленное назначение. "Конечно, потенциально они могут быть переведены под жилищное строительство, но на данном этапе это не нужно ни властям (дополнительная нагрузка на проблемные транспорт и социалку), ни девелоперам (интерес смещается к высоколиквидным участкам в черте города)", — говорит Кирилл Тимофеев, генеральный директор сервиса по подбору новостроек Living.ru.

Застройка Кудрово начиналась с северной части, где участок в 50 га стали осваивать "Отделстрой" и "Строительный трест". Южную часть (135 га) также предполагалось застроить в едином стиле. В 2007 году владелец земли — компания SVP–Group, подконтрольная депутату Госдумы РФ Сергею Петрову, привлекла для освоения территории Setl Group. Архитектурное бюро "Чобан и Герасимов" разработало идею строительства обособленных кварталов в стиле разных европейских городов. Проект получил название "Семь столиц". В течение 10–12 лет здесь планировалось построить 1,5 млн м2 жилья на 65 тысяч человек и объекты инфраструктуры. Setl Group выкупила у SVP–Group около 50% земель в проекте. Сумму сделки аналитики оценивали в 1,7 млрд рублей.

Концепция развалилась

Однако грянул кризис 2008 года, стройки встали, Setl Group не рискнула реализовать опцион на выкуп оставшейся территории. В итоге задуманное воплотить не получилось: ленд–девелопер SVP–Group просто распродал землю по кускам, а придерживаться единой стилистики никто, кроме Setl Group, не захотел. Таким образом, из семи столиц в Кудрово появились только две — кварталы "Вена" и "Лондон". Общая площадь построенной недвижимости составила около 960 тыс. м2, из них площадь квартир — порядка 630 тыс. м2.

"Кризис 2008–2009 годов, к сожалению, не дал реализовать комплексный проект в первоначальном варианте. Часть земель была перепродана разным девелоперам, что, конечно, не пошло в плюс общей архитектуре и инфраструктуре места", — говорит Кирилл Тимофеев.

Пик вывода проектов на рынок пришёлся на 2013–2014 годы. Сейчас в районе построены жилые комплексы от 10 девелоперов на более чем 40 тыс. квартир. Жилые комплексы в южной части кроме Setl Group построили "Полис групп", группы "ЦДС", "Инвестторг", "Мавис", "Арсенал Недвижимость", "Евроинвест Девелопмент".

Земли больше нет

Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers, считает, что к 2021 году Кудрово практически исчерпало свой потенциал. По его оценке, в городе в стадии строительства находятся порядка 300 тыс. м2, из которых 200 тыс. м2 заявлены к вводу в нынешнем году.

"Если в целом рассматривать “закадовые” территории, то Кудрово по комплексу критериев можно поставить на первое место. На эту зону выше спрос как со стороны застройщиков, так и покупателей. Здесь выше цены продаж и стоимость земли. К примеру, стоимость подготовленной земли в Кудрово сейчас составляет около 12 тыс. рублей и выше за 1 м2 будущих улучшений", — рассказывает Андрей Бойков, управляющий партнёр Rusland SP.

Неудивительно, что долгое время локация Кудрово была одной из наиболее популярных по уровню реализации жилья на первичном рынке. "За период 2010–2021 годов здесь было построено и реализовано 2,47 млн м2 жилья, доля локации составляла 8–9% от общего уровня спроса", — говорит Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ "Петербургская недвижимость".

Доступность предложения, близость метро и довольно развитая бытовая инфраструктура локации делают её популярной у покупателей. По оценке Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg, в 2010 году квартиры в Кудрово предлагались по цене 50–65 тыс. рублей за 1 м2, за 10 лет (к концу 2020 года) этот показатель увеличился более чем в 2 раза, до 120–140 тыс. рублей.

Дождёмся ли станции метро?

Активная застройка Кудрово жильём сопровождалась отставанием всей остальной инфраструктуры. Например, транспортной. "В час пик можно простоять час–полтора, просто чтобы выехать из массива или въехать в него. Из плюсов можно выделить близость к станции метро “Улица Дыбенко” и к потенциальной станции “Кудрово”, которую, мы очень надеемся, построят возле “МЕГИ”", — рассказывает Катерина Соболева, вице–президент Becar Asset Management. Ещё одна проблема — высокая плотность населения и большое количество малогабаритных квартир. Более 70% лотов в Кудрово — студии и однокомнатные квартиры. Соответственно, заметен дефицит социальной инфраструктуры. Анализ локации специалистами Living в 2019 году показал, что количество мест в детских садах почти в 3 раза ниже норматива, в школах — в 2 раза.

Впрочем, в последнее время ситуация с социальными объектами и транспортной ситуацией в локации улучшается. Строится дорога, соединяющая пр. Строителей и выезд на ул. Подвойского. К 2025 году будет построена развязка с КАД и транспортно–пересадочный узел "Кудрово", за строительство которого отвечает правительство Ленинградской области. В Кудрово уже построено и работает девять детсадов и две школы. Строится поликлиника, и уже есть два действующих поликлинических отделения. Свой вклад внесёт и последний застройщик жилья в городе — "Аквилон". По соглашению с областной администрацией группа построит детский сад и школу.

Несмотря на то что Кудрово относится к Всеволожскому району Ленобласти, его можно назвать петербургским районом, в первую очередь за счёт близкого расположения к Северной столице. "Оно, кстати, отчасти и объясняет более высокую стоимость жилья по сравнению с другими пригородными локациями, такими как Мурино и Ручьи. Ещё один фактор — соседство с ТРК “МЕГА Дыбенко”, а также наличие магазинов и других предприятий сферы услуг в строящихся жилых комплексах", — добавляет Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании "Главстрой Санкт–Петербург".

Мы остались очень довольны, что поучаствовали в освоении этой локации, потому что среди всех проектов комплексного освоения территорий этот был самым интересным с точки зрения спроса и стоимости продаж. Мы получили от этого проекта всё, что хотели на тот момент. Понятно, что не обошлось без типичных для того времени ошибок. Одна из них — несоответствие изначальной концепции. От "Семи столиц", к сожалению, осталось только название улиц. Но это опыт, который мы учитываем при работе с нашим новым проектом в Новосаратовке. Мы там будем осваивать территории, большие, чем в Кудрово, но намерены придерживаться принципа единой градостроительной концепции на протяжении всех этапов строительства. В то время когда реализовывался проект в Кудрово, это было невозможно. Просто время было такое. В целом Кудрово превратилось в качественный квартал — тот уникальный случай, когда, несмотря на формальное нахождение в составе Ленинградской области, это полноценный петербургский район с близостью к станции метро, отличным большим торговым комплексом, созданной инфраструктурой. Но сейчас, наверное, хорошо, что он заканчивается. Плотность населения там уже на грани. Дальнейшая застройка сделает город некомфортным для проживания.
Сергей Терентьев
Сергей Терентьев
Директор департамента недвижимости группы "ЦДС"
С Кудрово мы начали новое направление работы — освоение крупных территорий. Поэтому "Семь столиц" можно считать стратегически важным проектом компании. Здесь мы впервые получили возможность поработать с масштабным пространством, применить к нему единую концепцию. Мы построили здесь первые детские сады и школы, первое пожарное депо. Реализовали идеи общественных пространств, например площадь с фонтаном. Это очень ценный опыт, приятно вспомнить. Я до сих пор иногда приезжаю туда просто погулять. Там особая атмосфера — очень душевно.
Илья Еременко
Илья Еременко
Совладелец Setl Group
Район начал застраиваться в нулевые, а это явно не то время, когда могла идти речь о единой концепции. Заинтересованных застройщиков набралось много, и каждый реализовывал своё видение. Поэтому получился плотный спальный район с очень разнообразной архитектурой и нехваткой мест в школах и детских садах. Кудрово много раз доставалось от урбанистов, по делу и не только. Но в районе живёт много молодёжи, есть зелёная зона на реке Оккервиль. Откровенно депрессивным место назвать всё же нельзя. Скорее это памятник реалиям бурной массовой застройки.
Сергей Мохнарь
Сергей Мохнарь
Директор департамента развития ГК "ПСК"