Архитектура масс–маркета: что делать и кто виноват.
Этой весной Калининградская область пережила испытание: тысячи туристов со всей страны устремились в самый западный регион России на отдых. Хотя море и близко не согрелось для купания, направление выбилось в лидеры и уже дышало в спину Крыму, Петербургу и Москве. Такой успех легко объяснить: все последние годы российские курорты на берегу Балтики копили позитивный фидбэк туристов, параллельно развивая инфраструктуру. Но не какую попало: застройщикам удаётся воссоздать здесь диковинку — уникальную для России архитектурную среду в новонемецком стиле. Даже в центр Калининграда едут смотреть, по сути, на новостройки: аутентичная "Рыбацкая деревня", например, возведена в конце 2000–х.
Тем печальнее возвращаться из таких поездок в родной Петербург и из иллюминатора глядеть на предместья Пулково: на ряды однотипных многоэтажек, упакованных в масс–маркет и сбытых людям под соусом "дешёвое жильё в престижном Московском районе". И это не говоря о строительных новообразованиях на подступах к городской границе — увы, объект всемирного наследия ЮНЕСКО оказался в осаде злокачественной эстетики.
Вопрос не денег, а вкуса
На первый взгляд вопрос о том, как это с нами получается (а с ними нет), лежит в поле экономики. Логично было бы предположить, что красивая постройка настолько взвинчивает себестоимость строительства, что это автоматически переносит проект в разряд бизнес–класса (а то и элит — "бизнес" в городе тоже разный бывает). Но, как выясняется, цена эстетики совсем не заградительная.
"Вложения в архитектуру, в проектирование окупают себя, — говорит президент RBI Эдуард Тиктинский. — Как минимум в комфортклассе и более высоких сегментах, где покупатели видят в этом must have и готовы платить премию за архитектурно яркий проект. Если рассматривать затраты на проектирование в целом, включая не только контракт с архитектором, генпроектировщиком, но и проектно–изыскательские работы, — они, например, в бизнес–классе сегодня составляют порядка 6% от всей производственной себестоимости. Или, в пересчёте на каждый квадратный метр продаваемой площади, около 6 тыс. рублей. Но это действительно качественная архитектура — та, которую мы хотим видеть в наших проектах".
Правда, этот счёт не включает в себя расходы на материалы, но главное — упущенную выгоду от того, что застройщик пожертвует частью прибыли в пользу общественных пространств, а на месте, где по градплану можно "впаять" и десять, и двадцать этажей, — аккуратно пристроит лишь пять.
"Здесь существенное значение имеет не только и не столько архитектура, сколько в целом класс проекта — местоположение и стоимость земли, технические и проектные характеристики, материалы, планировочные решения, оформление МОПов и многое другое, — комментирует Ольга Трошева, руководитель КЦ “Петербургская недвижимость” (Setl Group). — Всё это вместе с архитектурным обликом закладывается в итоге в стоимость квадратного метра. Так, цена “квадрата” в элитном сегменте сейчас может составлять и 350 тыс. рублей, и даже 600 тыс. Тогда как в сегменте масс–маркет его средняя стоимость — 155 тыс. рублей. Отсюда и разница во внешнем облике проекта".
В ЛСР приводят в пример свой элитный проект NEVA HAUS, где некоторые дома имеют сложные фасады с 3D кирпичной кладкой. "Для воплощения в жизнь этой идеи на Никольском кирпичном заводе была разработана линейка клинкера с нестандартным размером, который по специальной схеме выкладывался по фасаду здания, — рассказал коммерческий директор “ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад” Денис Бабаков. — Такая кладка занимает значительно больше времени и требует высокого уровня профессионализма каменщика. Вкупе это существенно большие затраты для застройщика, которые могут быть оправданы только в проектах высокого класса. А вот использование кирпича в проектах массового спроса сегодня зачастую экономически невыгодно. Свод правил “Тепловая защита зданий” создаёт условия, которые делают фактически невозможным его использование при строительстве стен. Прямого запрета нет, но для соблюдения требования по теплопередаче кирпичную стену, получается, надо делать полутораметровой. О стоимости такой стены для конечного потребителя говорить не приходится, поэтому кирпичные стены в домах комфорткласса — большая редкость".
Не отнимайте мечту!
Директор проектов КБ Стрелка Екатерина Малеева убеждена, что внешний вид зданий зависит не только от денег, но и от опыта девелоперов и архитекторов. Раньше застройщики в основном шли по самому простому пути: копировали типовые этажи и строили максимально высокие многоэтажки. Сегодня, когда спрос есть не только на квадратные метры, но и на комфортную городскую среду, и застройщикам, и архитекторам приходится проявлять больше изобретательности и применять разнообразные архитектурные решения.
"Даже с использованием недорогих материалов при наличии желания и необходимых компетенций можно сделать хороший проект, — считает Малеева. — Есть девелоперские компании в регионах, которые делают более качественные проекты массового жилья, чем в Петербурге, несмотря на то, что у них ниже цена квадратного метра и, соответственно, меньше бюджет. Запросы покупателей сейчас меняются, девелоперы будут все больше внимания уделять внешнему виду здания как конкурентному преимуществу. Тогда у архитекторов появятся заказы на дома с более эстетичной и качественной архитектурой. Это также будет способствовать повышению престижа профессии и привлечению талантливых людей в эту сферу, ведь для архитекторов важна свобода творчества. Эту свободу у них нельзя отнимать".
Интересно, что некоторые застройщики уже приняли на себя обязательства по социальной ответственности и целям устойчивого развития ООН. Однако в списке нет цели, которая предписывала бы застройщикам чуточку больше думать о внешнем облике микрорайонов. Понятие "устойчивая архитектура" делает акцент только на экологичности проектов, но не их красоте. Финансисты тоже толкают рынок именно к экологичности и энергоэффективности. В марте стало известно, что Банк России собирается запускать "зелёную ипотеку", но нет никаких разговоров об инструментах поддержки архитектурного стиля. Сегодня это даже звучит нелепо.
Ветер перемен
Впрочем, возможно, рынок подтолкнёт сам потребитель. "Безусловно, архитектурный облик новостройки не занимает первое место среди характеристик, которыми руководствуются покупатели при выборе жилья. Однако входит в топ–10 наиболее важных параметров при приобретении квартиры. И в последнее время в этом топе архитектура поднялась на несколько пунктов", — говорит Ольга Трошева.
"Я оптимистичен, потому что вижу, какой большой шаг вперёд сделал рынок за какие–то 10 лет, — подчёркивает Эдуард Тиктинский. — В элитной недвижимости мы уже близки к лучшим европейским образцам, приближаемся к ним и в сегменте комфорта — с точки зрения фасадных решений и дизайн–кода".
Немного надежды добавил и губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, внезапно запретивший строить здания выше 12 этажей. И хотя мера назрела лет двадцать назад, лучше очень поздно, чем вообще никогда. "Такого нет ни в одном городе, — радуется Екатерина Малеева из КБ Стрелка. — То есть сейчас все карты в руки проектировщикам делать качественную застройку. Вопрос теперь в их квалификации".
Но вот с этим–то как раз не всё так очевидно. Увы, очень часто на вопрос о красоте тех или иных проектов застройщики отвечают: "А нам красиво, а мы так видим". Возразить на это действительно нечего: на вкус и цвет — за пределами охранной зоны — ЮНЕСКО бессильно. Так что, вероятно, теперь этот спор рассудит только история.
