Фото: архив "ДП"
Фото: архив "ДП"

Тёмные аллеи: как деревья влияют на стоимость петербургской недвижимости

10179
Вадим Кузьмицкий
31 мая 2021, 05:38

После того как в непогоду в центре рухнули сотни деревьев, вновь встал вопрос, насколько они там необходимы. С одной стороны, город несёт риски гражданской ответственности. С другой — в зелёных кварталах недвижимость дороже.

В мае Петербург штормило. По данным городского комитета по благоустройству, за трое ненастных суток в 20–х числах мая, когда скорость ветра достигала 20 м/с, в городе было повалено более 350 деревьев. По закону "О зелёных насаждениях в Санкт–Петербурге" теперь должно быть проведено компенсационное озеленение. На смену поваленным деревьям должны высадить новые. Согласно этому закону, необязательно на том же месте, но в границах того же района. По регламенту комитета по благоустройству есть два окна для таких работ — с апреля по май и с августа по ноябрь.

По данным системы "Контур.Закупки", госконтракт на содержание, ремонт и компенсационное озеленение четырёх центральных районов Северной столицы в 2021 году заключён с АО "Садово–парковое предприятие “Центральное”". Он обошёлся городу примерно в 440 млн рублей. Вместе с тем город несёт риски гражданской ответственности. Например, если на автомобиль упало дерево, владелец может попытаться взыскать ущерб в судебном порядке с той организации, которая отвечает за его содержание. Но практика противоречива. Иногда суды приходят к выводу, что сам "факт падения дерева на автомобиль истца свидетельствует о ненадлежащем содержании ответчиком зелёных насаждений, растущих на вверенной ему территории". С другой стороны, по одному из подобных исков к тому же "Центральному" суд в 2017–м отказал заявителю, поскольку он не смог доказать, что дерево находилось в ненадлежащем состоянии.

Вне закона

Аллейные посадки (другое название — линейное озеленение), то есть деревья по сторонам или посреди улиц, не считаются зелёными насаждениями общего пользования и, как правило, не внесены в соответствующий закон. Подразумевается, что если они и могут служить для отдыха, то только краткосрочного, а основная их функция — транзитная. Исключениями являются те случаи, когда налицо полноценная прогулочная зона, своего рода сквер или парк вдоль дороги — как бульвар на Большом пр. В. О. Разговоры об учёте отдельных деревьев в законе "О зелёных насаждениях в Санкт–Петербурге" идут, но пока без особого результата.

Однако в центре города те аллеи, что существовали исторически и рекомендуются к сохранению и воссозданию, учтены в законе "О границах объединённых зон охраны…" (поскольку основной критерий для зелени в центре — именно её историческая ценность). Но учтены они неявно.

Аллеи считаются частью исторического планировочного каркаса города в составе улиц, которые включены в этот каркас. В законе приведён большой список улиц со многими десятками названий (например, входят в него Фурштатская ул., ул. Чайковского и другие в окрестностях Таврического сада, известные своими бульварами и аллеями). Но отдельного списка исторических аллей обнаружить там не удалось. А без него трудно без дополнительных исследований разобраться, на каких улицах исторически была аллея, на каких — нет. К тому же, например, вдоль Невского проспекта исторически, в XVIII веке, сажали берёзы, но в нынешний облик главной городской магистрали они могут не вписаться. При этом, судя по старым фотографиям, на ряде объектов из списка (такие как набережные рек и каналов) существовавшие в советский период посадки как минимум отчасти утрачены.

В теории такое регулирование позволяет уравновесить интересы. Ведь в градостроительстве действуют разные силы. Есть, например транспортный блок, который хочет ликвидировать пробки и как можно больше расширить улицы, занимая в том числе и территории, которые раньше были заняты аллейными посадками.

На практике можно заметить: тот же Лиговский пр. входит в исторический планировочный каркас. Но под выделенную полосу для автобусов и машин с мигалками деревья там вырубили. Правда, произошло это ещё до принятия закона "О границах объединённых зон охраны…" (полосу открыли в 2007 году).

Выходит дубом

Помимо исторической ценности у деревьев есть и инвестиционная. Которая интуитивно чувствуется, но сложно выражается в цифрах.

Не секрет, что жильё у больших ухоженных парков стоит дороже (в связи с чем Каменный и Крестовский острова превратились в районы, населённые элитариями). Но похожая корреляция, вероятно, наблюдается и на улицах с более или менее ярко выраженными аллейными посадками. В частности, из объявлений в базах недвижимости можно сделать вывод, что средняя цена 1 м2 на Большом пр. В.О., где есть широкий бульвар, выше, чем на Среднем, где деревьев меньше. Аналогично — имеющая аллейные посадки ул. Маяковского ценится на рынке выше, чем не балующая прохожих тенистой листвой ул. Некрасова.

Сложно найти формулу, которая позволила бы оценить, насколько более ценной делает городскую среду одно отдельно взятое дерево. Но можно рассудить, что человек платит за дерево лишним куском тротуара, по которому мог бы ходить, или, скажем, потенциальным парковочным местом у дома, где мог бы оставлять машину. А стоимость места в паркинге составляет около 800 тыс. рублей (и это экономкласс). Из–за дуба Петра I на Каменном острове так и вовсе сужается проезжая часть.

Руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев отмечает, что, по его наблюдениям, озеленённая улица или бульвар меньше сказывается на цене недвижимости, чем парк или сквер. При этом если улица загружена транспортом, это может перебить для покупателя плюсы от аллеи на ней, и тот предпочтёт вариант без деревьев, но потише. Также следует иметь в виду, что вид на взрослые деревья ценится выше вида на саженцы.

"Однозначно определить, насколько выше может оказаться рыночная цена квартир с видом на озеленённую улицу, крайне сложно. Для объектов с видом на парки и скверы это проще — как по причине большей редкости таких объектов, так и большей разницы в цене для квартир с видом и без вида (10–15% для класса комфорт и выше)", — добавляет он.

Исследования влияния деревьев на экономику существуют и фиксируются по западным источникам, но они требуют хорошо собранных и достоверных массивов данных, отмечает руководитель экспертной группы комиссии по городскому хозяйству ЗакСа Александр Карпов. Таких массивов, по его словам, в России нет. Во–первых, существующая кадастровая оценка базируется на слишком ограниченном наборе данных. Во–вторых, нет карт деревьев.

Кроме того, аллейные посадки способны затенять окна в жилых домах (порой деревья идут под топор на этом основании по жалобам жильцов).

"Густые кроны деревьев, заслоняющие солнце, поблизости от окон могут рассматриваться некоторыми покупателями даже как отрицательный фактор", — говорит Кокорев.

Каждое дерево является попыткой хоть чуть–чуть вернуть себя в лоно той природы, которая очень далеко от каменных мешков дворов и ущелий улиц. Это, конечно, очень важное обстоятельство, потому что влияет на общий психологический фон горожан. А общий психологический фон — это немалый фактор в экономическом успехе. К тому же дерево в городе, в отличие от него же в лесу, — значительно более высокая по стоимости вещь, на порядки более высокая. Как можно оценить сосну в лесу? По стоимости древесины. А дерево в городе — совершенно другое. Это такое благо, которое мы создаём себе своим собственным трудом. Никто не сажает его ради древесины. В случае нанесения ему ущерба или ликвидации восстановить его во взрослом состоянии можно будет только лишь по истечении очень длительного периода времени, и какая–то часть нашей жизни пройдёт без него. Говоря о цене каждого дерева, нужно понимать цену этой терпеливости, когда мы будем жить, не видя это дерево в окно. Изначально городская среда не предполагает деревьев и вообще растительности. Это искусственно созданная среда с искусственно созданными стенами, за которыми мы прячемся от холода, искусственно созданными покрытиями во дворах, по которым мы ходим. Земля–то нигде не проступает в своём естественном, природном состоянии. Везде, где она есть, это газон, который тоже является искусственным сооружением. И если там вырастает дерево — это чудо.
Павел Никонов
Павел Никонов
архитектор–градостроитель
Я, как градостроитель, отношусь к этому так: если мне закон Санкт–Петербурга говорит, что в этом месте аллейные посадки являются ценными, но они утрачены, их надо восстановить. Либо, если они уже есть, их надо сохранить. Потому что для этого закона была выполнена обосновывающая работа — специалистами, историками, архитекторами. А чисто субъективно — идёшь вдоль Фонтанки, там есть деревья, кое–где они сохранились. А где–то они убираются.
Владимир Аврутин
Владимир Аврутин
заместитель гендиректора института территориального развития
Исчезают зелёные улицы, бульвары, набережные. Можно сравнить фотографии "было — стало". И, к сожалению, не появляется новых зелёных улиц, такого практически нет. Ощущение, что в городе не совсем понимают ценность озеленения: что даёт одно дерево, что даёт много деревьев. Считается очень важным автомобильный транспорт: под него расширяют дороги, парковки. Также считается, что важнее инженерные сети. Их очень важно проложить именно под этими деревьями. Последние 30 лет нет понимания, зачем деревья вообще нужны.
Гульназ Низамутдинова
Гульназ Низамутдинова
соавтор книги "Нераскрытый зелёный Петербург"