Фото: Сергей Ермохин
Фото: Сергей Ермохин

Двойственные чувства: что сулит рынку комиссия по соцобъектам в новостройках

9964
Павел Никифоров
3 июня 2021, 07:01

В середине июня заработает новый орган — Градостроительная комиссия Санкт–Петербурга. Застройщики ждут этого одновременно и с нетерпением, и с опасением.

После долгих проволочек в городе создана Градостроительная комиссия под председательством губернатора. Де–юре это консультативно–совещательный орган, но де–факто, учитывая исключительно чиновничий состав комиссии, её решения, несомненно, станут обязательными для бизнеса.

В Смольном заявляют, что цель создания комиссии — реализация градостроительного потенциала территорий, подлежащих развитию. Застройщики, по сути, будут обязаны выполнять её решения и, пока они не подтвердят намерения, не смогут получить разрешение на строительство и начать реализацию проектов. С одной стороны, власти наконец–то сформируют единые правила игры для всей отрасли. С другой — девелоперы опасаются, что работа комиссии существенно повысит их соцобязательства. Как рассказали "Деловому Петербургу" некоторые участники рынка, социальные обременения могут вырасти до 40 тыс. рублей за 1 м2 будущих улучшений.

С едиными правилами для всех

Социальная инфраструктура до 2012 года была исключительно головной болью города, который строил (а зачастую, наоборот, не строил) садики и школы согласно адресной инвестиционной программе (АИП). После прихода в Смольный Георгия Полтавченко обязанности застройщиков существенно пересмотрели, обязав их строить детские сады, школы и поликлиники. Однако чётких правил игры и расчётов у чиновников не было — по каждому проекту велись индивидуальные переговоры с представителями районных администраций, профильных комитетов и вице–губернаторами.

Принципы, по которым объекты распределялись между АИП, программами по выкупу объектов по себестоимости и обязательствами застройщиков, никогда чётко не озвучивались. Практика Ленобласти, где компании заставляют работать в складчину, скидываясь пропорционально объёмам проектов, в Петербурге не применялась.

В 2017 году на рынке возникла идея уравнять все компании, создав фонд социальной ответственности застройщиков, учредителем которого мог бы выступить город. Предполагалось, что в него будут перечисляться средства за каждый возводимый метр жилья, которые в итоге пойдут на обеспечение новых проектов необходимой инфраструктурой. Власти в лице вице–губернатора Игоря Албина с предложением согласились, но начали торг по цене. Звучали варианты в диапазоне от 4 тыс. до 25 тыс. рублей за 1 м2. В итоге к середине 2018–го сошлись на 6 тыс. руб./м2. В конце 2018–го Игорь Албин покинул Смольный, после чего идея с фондом была похоронена.

Само создание комиссии говорит о том, что город берётся за социалку в новой для себя манере — с едиными правилами для всех, считает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК". "Ужесточение контроля диктуется не только дефицитом социнфраструктуры в городе, но и претензиями к её качеству. Например, к планировке дорог в новых районах", — добавляет он.

Казна не бесконечна

Не так давно, отчитываясь перед Законодательным собранием, губернатор Александр Беглов заявил, что до 2024 года в Петербурге необходимо построить 386 новых социальных объектов общей стоимостью 219 млрд рублей. Среди них 184 детских сада на 35 400 мест, 95 школ на 84 300 мест и 47 объектов здравоохранения на 13 тыс. посещений в смену.

В государственные программы включены 144 объекта на общую сумму 114 млрд рублей. На более чем 170 объектов денег в казне нет. Кроме того, городу нужны средства на развитие транспортной инфраструктуры — 420 млрд рублей, на модернизацию тепловых сетей и источников — 393 млрд, систему водоотведения — 206 млрд, водоподготовки — 153 млрд.

То есть денег требуется много, бюджета не хватит. А строить надо. До последнего времени проблема решалась за счёт добровольного принятия девелоперами на себя обязательств. Сейчас, по оценкам застройщиков, они составляют 10–12 тыс. рублей за 1 м2 жилья. "Но они рассчитывались, когда метр стоил 90–120 тыс. рублей. Сейчас средняя цена “квадрата” — 150–170 тыс. Поэтому у властей возникает вполне разумная мысль ещё нагрузить застройщиков", — говорит директор одной из строительных компаний.

Как рассказали участники рынка, весной в Смольном прошло несколько закрытых совещаний, на которых строительный блок информировал застройщиков, что соцнагрузка может вырасти до 40 тыс. за 1 м2. В среднем в Петербурге в год выдаётся разрешений на строительство 2,5–3 млн м2 жилья. Таким образом, этот шаг позволит властям привлекать 100–120 млрд рублей дополнительно на строительство соцобъектов и, по сути, закрыть их дефицит.

"У властей резонно возникает вопрос к девелоперам: они на своей земле строят жильё или коммерческую недвижимость, чтобы получать прибыль, но возникающие потребности в инфраструктуре пытаются в той или иной степени перекладывать на городской бюджет? Поэтому я считаю, что установление правил обеспечения социальной инфраструктурой новостроек — это нормальная практика", — говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank ST Petersburg.

Слишком много

Впрочем, сумму 40 тыс. за 1 м2 большинство застройщиков называет немыслимой.

"Если увеличить имеющуюся цифру вчетверо, то последствия очевидны — стоимость квадратного метра вырастет пропорционально. Здесь не получится даже пофантазировать: физически сократить себестоимость на эту сумму в 99% строек сегодня невозможно. Покупатели такое удорожание вряд ли поймут, тем более в условиях отмены льготной ипотеки", — говорит Сергей Софронов.

С коллегой согласен Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО "Бонава Санкт–Петербург".

"Нагрузка 40 тыс. рублей на “квадрат” — это в несколько раз больше текущих расходов застройщиков на полное обеспечение своих проектов расчётным количеством мест в детских садах и школах. Цифра выглядит нереальной и непосильной для рынка. Если даже какое–то увеличение обязательств и планируется, то это скорее вопрос не к застройщикам, а к покупателям — смогут ли они оплатить эти дополнительные расходы девелопера, ведь увеличение соцнагрузки неизбежно скажется на стоимости жилья", — подчёркивает он.

Хотя некоторые комментаторы говорят, что, глядя на нынешние цены в жилой недвижимости, можно предположить, что такая финансовая нагрузка девелоперу под силу.

В Смольном возможное увеличение финансовой нагрузки на девелоперов отрицают.

"Это не соответствует действительности. Так называемая социальная нагрузка на строительные компании города не вырастет. Главная задача работы комиссии — синхронизировать строительство социальной и транспортной инфраструктуры со строительством жилья, гостиниц и иных средств размещения. Согласно законодательным нормам обеспеченность социальными и инженерно–транспортными объектами, а также дефицит социальных и транспортных объектов на территории массовой застройки рассчитываются, исходя из НГП (норм градостроительного проектирования) и ПЗЗ (правил землепользования и застройки). Эти нормы и правила не будут пересматриваться", — заверили в аппарате строительного вице–губернатора Николая Линченко.