Фото: ТАСС
Фото: ТАСС

Московский рынок недвижимости после долгого подъёма готовится к охлаждению

381
Марианна Матюшкина
16 сентября 2021, 08:14

Первое полугодие 2021-го на столичном рынке недвижимости продемонстрировало хорошие результаты практически по всем показателям: цены, спрос, выход новых проектов.

Тем не менее, по мнению директора департамента консалтинга и аналитика Knight Frank Ольги Широковой, объём предложения остаётся невысоким: 1,9 млн м2 жилья, или 28,8 тыс. квартир и апартаментов.

Спрос в бизнес-классе составил 484 тыс. м2 , что на 70% больше по сравнению с показателем прошлого года. Средневзвешенная цена квартир и апартаментов премиум-класса по итогам II квартала на 12% превысила значения аналогичного периода прошлого года.

Разбег перед падением

Лидерами московского рынка недвижимости по объёму предложения по итогам первого полугодия стали и компании с петербургскими корнями — ЛСР и Seven Suns Development. Они составили конкуренцию "Донстрою", MR Group и группе ПИК. Практически эта же пятёрка лидирует и по количеству сделок. В сравнении с данными за аналогичный период прошлого года в топ-5 ЛСР, ПИК, "Донстрой", MR Group, "Инград".

Во II квартале сохранились тренды предыдущих периодов: активный спрос, невысокий показатель предложения, рост цен. Спрос был ещё более мотивирован фактическим окончанием действия ипотеки с господдержкой для Москвы. Под новые условия программы подходит минимальное количество лотов, покупатели торопились успеть приобрести квартиры с использованием ипотечного кредитования с минимальными процентами, а девелоперы, в свою очередь, старались выводить на рынок новые объёмы для реализации максимального количества лотов. Однако, по данным Colliers, по итогам II квартала 2021-го общий объём предложения упал на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2020-го (составив 0,83 млн м2 и 1,18 м2 соответственно).

Региональный директор департамента недвижимости и девелопмента земли Colliers Кирилл Голышев фиксирует рост цен во II квартале текущего года по сравнению с тем же периодом прошлого. Ольга Широкова из Knight Frank обращает внимание на более долгий промежуток: средневзвешенная цена за "квадрат" на первичном рынке Москвы достигла 408,9 тыс. рублей, за год показатель прибавил почти 29%.

Внешние инструменты

Прямое влияние на рынок недвижимости, по мнению аналитиков Colliers, оказывает изменение ставки Центробанка. В течение 2020 года прослеживалась тенденция на уменьшение ставки ипотечного кредитования для поддержки спроса на покупку жилья. Причиной этого стала приостановка строительных работ на период самоизоляции, а также переход к массовому запуску онлайн-продаж. В первом полугодии 2020 года было зафиксировано снижение ключевой ставки от отметки 5,5% до 4,5%, в результате чего средняя ипотечная ставка снизилась до показателя в 7,4%. За II квартал 2021-го ключевая ставка подросла до 6,5%.

В фазу активного роста рынок недвижимости стимулировала льготная ипотека, считает директор по продажам московской ГК "Самолёт" Кирилл Храпов. "Мы можем выделить два пиковых момента, когда спрос становился ажиотажным: в III квартале 2020 года и во II квартале 2021 года вследствие ожидания финала государственной программы. Если сравнивать объём сделок во II квартале, то в 2021-м он увеличился вдвое в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. На данный момент ажиотаж спал, но говорить о снижении покупательской активности не приходится — приобретение квартиры в новостройке остаётся актуальным для населения", — добавляет он.

О высоком спросе из-за ипотечной ставки рассказал и директор по продажам АО "Интеко" Павел Лепиш. По его словам, за год с момента запуска льготной ипотеки (с мая 2020-го по май 2021 года) более трёх четвертей ипотечных сделок (76%) в проектах компании были совершены с привлечением этого инструмента.

Петербург vs Москва

По данным Knight Frank, по итогам полугодия проекты девелоперов из Петербурга составили порядка 13% общего объёма предложения на рынке Москвы. Речь как о давних (ЛСР и "Эталон"), так и относительно новых на рынке столицы игроках (РСТИ, Seven Suns Development).

По данным пресс-службы группы "Эталон", столичный рынок новостроек отличается от петербургского большей ёмкостью. Так, количество зарегистрированных ДДУ в первом полугодии превышает петербургские показатели всего на 3%, но при этом средняя стоимость предложения в Москве практически в 2 раза выше относительно петербургских проектов (302,6 тыс. руб / м2 против 181 тыс. руб / м2).

Другой отличительной чертой московского рынка в "Эталон" называют крупную квартирографию (более масштабные проекты). Средняя площадь экспонируемых лотов по всем классам недвижимости в Москве составляет 64 м2, а в Петербурге — 51 м2.

Так что нацеленность петербургских девелоперов на Москву не кажется удивительной.

Дорогая роскошь

Отдельное место на московском рынке недвижимости занимает сегмент элит- и премиум-жилья. И в этой сфере наблюдаются заметные изменения. Одно из них, по словам управляющего партнёра Savills в России Дмитрия Халина, — сильно возросшие цены на новостройки, вслед за которыми начался рост цен и на вторичное жильё. Если в середине и конце прошлого года максимальный интерес и спрос были на покупку строящегося элитного жилья, как на объект инвестирования в расчёте на будущий рост цен, то сейчас ситуация выравнивается.

С точки зрения соотношения рынка новостроек и готовых домов спрос, по данным Savills, распределился в соотношении следующим образом: 64% всех сделок с элитными квартирами и апартаментами проходит на рынке новостроек, оставшиеся 36% приходится на вторичный рынок.

По мнению эксперта, высокие цены, повышенное качество и длинные рассрочки — всё это ожидается на рынке элитного жилья в будущем.

Впрочем, о рынке жилой недвижимости в Москве в целом этого сказать нельзя. Аналитики Knight Frank отмечают, что ожидается замедление роста цен, и если сейчас оно в большей мере связано со структурными изменениями рынка, то в будущие периоды на динамику цен может повлиять изменение баланса спроса и предложения. Предложение же увеличится с запуском новых проектов и очередей в уже строящихся жилых комплексах в ближайшее время. При этом, если в последние три квартала спрос превышал темпы пополнения рынка, то в будущем ситуация, скорее всего, будет обратной, что приведет рынок к балансу спроса и предложения.