Фото: shutterstock
Фото: shutterstock

Сравнение по модулю: застройщики хотят покорить рынок быстрой сборкой

3670
Павел Никифоров
21 сентября 2021, 08:00

Возведение домов из готовых блоков позволяет ускорить темпы строительства. но в качестве такие технологии уступают более современным.

Группа компаний ПИК запускает проект по выпуску модулей для возведения многоэтажных домов. Считается, что подобная технология строительства позволяет повысить его скорость.

"В Китае есть примеры, когда за пару–тройку дней собирают 20–этажные дома большой площади. Выглядит это весьма впечатляюще. В России подобные подходы к строительству тоже возможны при тщательном, далеко идущем планировании и хорошем запасе мест под строительство", — считает Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения "Строительный трест".

Шаблон один на всех

По мнению Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости Colliers, модульная технология — эффективное бизнес–решение, привлекающее быстрой реализацией предсказуемых планировочных решений. "Технология актуальна тогда, когда компании необходимо возводить большие объёмы, когда сжаты сроки и, главное, понятен спрос", — говорит она.

"Модульное строительство позволяет ускорять возведение зданий, снижать роль человеческого фактора при производстве отдельных видов работ, повышать качество чистовой отделки (когда модули уже приходят готовые с завода)", — думает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований "Главстрой Санкт–Петербург".

Эксперты практически единогласны в оценке скорости строительства, причём, по их оценкам, значительная часть времени экономится на отделке. "Это справедливо при условии, что модули будут поступать на площадку с подготовкой под отделку или вовсе с таковой, включая сантехнику и разводку всех инженерных систем", — объясняет Юрий Колотвин, генеральный директор ПСК (входит в ГК "ПСК").

Впрочем, Дмитрий Плавник, руководитель ГК "СК ПСП", с коллегами не согласен. "Тезис, что модульное строительство быстрее крупнопанельного, представляется сомнительным, — говорит он. — Во времена СССР модульная технология рассматривалась к применению в основном в труднодоступных местах, например на Севере. Причём предлагалось использовать не бетон, а лёгкие конструкции. Я сомневаюсь относительно ускорения процесса строительства, тем более в разы".

Советский опыт

Участники рынка отмечают, что технология модульного строительства не нова. По сути она является реинкарнацией советского блочного домостроения. "Тогда технология блочного строительства активно применялась в массовой жилой застройке, многие кварталы застраивались именно таким способом. Был перспективный план строительства, под который формировались производства, логистика, рабочая сила и земельные участки. Это была целая производственная система, которую, как мы видим, выстроить вполне возможно, но при значительном масштабе", — напомнил Андрей Паньков.

Методики строительства с применением именно модулей разрабатывались ещё во времена правления Никиты Хрущёва, но тогда они не нашли широкого применения из–за больших затрат на логистику. "С тех пор мало что существенно изменилось. Модули для жилого домостроения, как правило, нетранспортного размера. Ещё одним минусом является малая вариативность планировок. Также для любых домов из сборных конструкций слабым местом являются стыки и швы. Даже в хорошо отработанной технологии крупнопанельного домостроения они зачастую текут и плохо теплоизолированы", — добавляет Дмитрий Плавник.

Выигрыш не очевиден

Экономическая составляющая, по мнению экспертов, также неоднозначна. Определяющей участники рынка считают стоимость самих модулей.

"Себестоимость на нулевом цикле останется такой же, но при возведении конструктива выше нуля можно сэкономить на строительных работах — как в аспекте количества людей на площадке, так и в сроках. Пока видится, что экономия может достигать по данной статье расходов 30–50%", — считает Юрий Колотвин.

"В отличие от капитальных сооружений из бетона и кирпича себестоимость модульных конструкций должна быть ниже. Однако тут есть и обратная сторона медали: отсутствие гибкости по выбору поставщиков / подрядчиков, риски по срокам монтажа, производства модулей, а также сроков эксплуатации", — говорит Дмитрий Ефремов.

Быстро и легко организовать процесс модульного строительства не получится, убеждена Мария Маркова, заместитель генерального директора архитектурного бюро Setl City (Setl Group). "Среди проблем — более дорогое, долгое и сложное проектирование, каждый модуль требует тщательной разработки. К тому же потребуется подготовить профессиональные монтажные бригады, у которых будет опыт работы именно с подобными модулями. Придётся решить проблему доставки сверхтяжёлых конструкций на строительную площадку. Такое строительство будет однозначно дороже существующих методов", — подсчитала она.

Кроме того, на себестоимость таких домов сильно влияет их удалённость от заводов–изготовителей. "Соответственно, чем выше удалённость, тем больше себестоимость", — говорит Дмитрий Плавник. Для успешного запуска предприятия по изготовлению модулей необходимо вначале сформировать цепочки "заказчик — завод–производитель" и полностью загрузить мощности завода, чтобы его работа окупалась.

"Но сегодня у большинства застройщиков нет такой потребности. В основном они используют бетонную смесь для монолитного домостроения, а из готовых железобетонных элементов — только железобетонные сваи, лестничные марши и вентблоки", — уточняет Мария Маркова.

Хотя в модульном строительстве есть свои плюсы, это решение актуально не для каждого девелопера. "У ПИКа устойчивый на рынке продукт, известный и понятный покупателю (что важно), поэтому для него такой подход может быть востребован", — говорит Елизавета Конвей.

В деревню

Сегодня модульные конструкции успешно используются в загородном домостроении, и участники рынка склонны считать, что это тот сегмент, где подобные конструкции максимально уместны.

"Мне на данный момент понятней применение подобных технологических решений в индивидуальном строительстве, нежели в многоквартирных домах. На рынке существует немало предложений подобного рода с хорошо продуманными проектами частных домов", — говорит Андрей Паньков.

"В частном домостроении такая технология давно применяется, но не в бетоне, а в дереве. Есть разные оценки качества, но всё зависит от производственной базы. В Петербурге, например, есть завод, производящий такие дома для экспорта в Скандинавию", — добавляет Юрий Колотвин.

Преимуществом предложения от ПИК могут стать заявляемые бетонные технологии модулей — всё же значительная часть покупателей на рынке воспринимает деревянные или металлические технологии как подходящие больше для дач, чем для домов для постоянного проживания. "Вопросы качества индивидуальных домов и их эксплуатационных характеристик являются крайне важными для обеспечения комфортной жизни за городом. На рынке уже есть технологии, которые обеспечивают достаточно быстрое возведение домов: каркасники, ЛСТК, СИП–панели, а также и модульные дома", — рассказывает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.

"Возможность создания массового продукта, например целого коттеджного поселка, основанного на быстровозводимой бетонной технологии от известного на рынке производителя, может стать важной опцией для загородного девелопмента", — говорит Игорь Кокорев.

Наши скандинавские соседи активно применяют сборные технологии в домостроении, они отработали вопросы теплоизоляции и строят надёжные, тёплые, комфортные дома. К сожалению, в Санкт–Петербурге менталитет граждан настроен скорее против таких домов. Большинство ассоциирует сборные дома с некачественными массовыми панельными сериями 1960–1970–х годов. Покупатели настроены скептически, и усилится роль отдела продаж и маркетинга в донесении преимуществ новой технологии. Наверное, стоит назвать ещё один недостаток — это зависимость от выбранного завода–изготовителя. Наилучшим решением здесь является строительство своего завода и настройка серийного производства.
Ольга Ульянова
Ольга Ульянова
директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп"