Стратегический выбор: застройщики приспосабливаются к новым правилам игры

841
Павел Никифоров
22 сентября 2021, 15:28

В непростые времена — а когда они были простыми — застройщики выбирают разные стратегии развития компании: кто–то достраивает уже начатые дома, кто–то активно приобретает новые проекты

Какая из стратегий окажется правильной — покажет время и позиция компании в топе девелоперов через 2–3 года.

Всего по итогам первого полугодия на рынке недвижимости продажи были открыты в 246 жилых комплексах, из них 182 в Санкт–Петербурге, остальные — в Ленобласти. Во II квартале 2021 года объём предложения вырос на 7% и вернулся на уровень аналогичного периода прошлого года. За июль–август предложение Северной столицы пополнилось ещё на 19%.

Как объясняет Александр Андрианов, первый вице–президент GloraX, после введения новых правил игры некоторые компании занимают выжидательную позицию, другие начинают сокращать или распродавать портфель проектов, чтобы аккумулировать собственные средства, необходимые для начала работы по проектному финансированию.

"Часть просто не готова работать в новых условиях рынка. Они не привыкли вкладывать и не планировали инвестировать при построении своей бизнес–стратегии", — говорит он.

С ним согласна директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп" Ольга Ульянова.

"Основные запасы земельных участков девелоперами сделаны были ещё в прошлом году. В 2021–м застройщики столкнулись с тем, что рынок земли вслед за ростом цен на рынке строительных материалов и ростом цен на строящиеся квадратные метры тоже подтянулся в цене. Рост цен составил более 30%. В итоге застройщики, которые решили вопрос с земельным банком в прошлые годы, сегодня оценивают свои возможности, распродают часть активов: во–первых, это тоже можно рассматривать как источник заработка, во–вторых, они могут диверсифицировать свой бизнес, скупая взамен участки в других локациях", — считает эксперт.

В настоящий момент в городе наблюдается дефицит качественных площадок с готовой градостроительной документацией.

"Аппетит у застройщиков к покупке участков по–прежнему высокий. Непонимание сроков утверждения генерального плана Санкт–Петербурга несколько снижает интерес к промышленным площадкам, требующим смены функциональной зоны", — уверен Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.

Накопив в ажиотажный период финансовые ресурсы, девелоперы ведут себя по–разному. "Не сумевшие подстроиться под новые реалии компании с низкомаржинальными проектами спешат достроить свои объекты, чтобы оптимизировать издержки, или продают проекты лидерам и уходят с рынка.

Крупные компании поглощают мелких игроков, скупают дешевеющие активы и ценные земельные ресурсы. Впрок идёт закупка не только участков, но и стремительно дорожающих строительных материалов", — говорит Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".

Впрочем, как признают девелоперы, реальность такова, что с новыми нормами 214–ФЗ рынок будет и дальше сжиматься и монополизироваться, а значит, кто смог в этот период усилиться, будет на коне.

"Практически всегда девелоперская компания, которая нацелена на дальнейшее развитие, наращивает портфель проектов, потому что все перспективы на ближайшие 3–5 лет зависят от её земельного банка", — уверен Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg.

После завершения программы льготной ипотеки (на рынках Москвы и Петербурга) цена квадратного метра жилья оказалась на высоком уровне. Игроки наблюдают за дальнейшим развитием рынка и изменением ключевой ставки ЦБ — от этого зависит, под какие проценты банки будут выдавать ипотечные кредиты в дальнейшем.

"Рынок всегда работал по таким правилам, и конкретная стратегия — выбор застройщика, основанный на сильных и слабых сторонах данного рыночного игрока. На данный момент окончание льготной ипотеки имеет непредсказуемые последствия. Со временем каждый застройщик найдёт свою или новую нишу, кто–то же — определённо уйдёт", — резюмирует Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG.Estate.

Перемены на рынке — очевидное следствие всей совокупности условий. Однако строительная отрасль не раз доказывала, что использует необходимость к трансформации как возможность для развития.

Думаю, что на рынке нет двух одинаковых компаний, у которых ситуация с пополнением земельного банка и портфеля проектов была бы идентичной. Стабильные периоды и кризисы застройщики проходят по–разному, несмотря на то что внешне действия могут быть похожи. Как правило, решения есть результат совокупности мнений, финансовых и организационных возможностей, глубины стратегии. Мы наращиваем портфель проектов, поскольку это естественное стремление к росту, которое подкрепляется нашими девелоперскими возможностями. В последние 3 года на разных стадиях строительства и продаж у нас одновременно находится три–четыре проекта. Сейчас шесть, один из которых готовится ко вводу в эксплуатацию, и ещё два — на этапе нулевого цикла. Выжидание, как показывает наша практика, не лучшая стратегия. Во всяком случае сейчас, когда рынку не хватает предложения. Причём как недорогого, так и дорогого. Дефицит последнего даже более острый. Доходной недвижимости тоже мало: сегодня, если вы хотите вложить деньги в арендные метры с профессиональным управлением, выбор у вас не то чтобы и огромный. Мы наращиваем объём строительства, трезво оценивая свои ресурсы. Более того, они позволяют нам строить и больше, но мы берёмся далеко не за любой проект. Все наши дома и апарт–отели — это практически лучшее предложение в локации. Здесь скромность неуместна — все люди в компании работают именно на этот результат. Будь то архитектура, социальная значимость, стоимость, видовые характеристики, арендный потенциал, сочетание этих и многих других факторов.
Сергей Софронов
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"