По данным проведённого NF Group анализа запросов за 12 месяцев, 61% потенциальных покупателей собираются приобрести жильё за рубежом для получение ВНЖ или гражданства, 17% собираются жить там сами, 15% хотят инвестировать, а оставшиеся 7% — сочетать проживание и вложения
Многие клиенты рассматривают релокацию и, соответственно, покупают жильё для собственного проживания, часто приобретается несколько объектов — и для себя, и для сдачи в аренду. "Основные направления, где покупают недвижимость россияне, — страны, в которых можно остаться на продолжительное время", — говорит Филипп Березин, главный редактор портала Prian.ru,
По данным NF Group, по итогам 2022 года в топ-10 стран — лидеров по спросу на зарубежную недвижимость со стороны россиян вошли Турция (30 %), ОАЭ (26 %), Кипр (14 %), Португалия (7 %), Греция (5 %), Испания (4 %), Великобритания (4 %), страны Карибского бассейна (4 %), Мальта (3 %) и Гренада (3 %). "При этом год назад ни Турция, ни ОАЭ в топ-10 не входили", — подчёркивают в компании.
С севера на юг
Согласно данным Института статистики Турции, в 2022 году россиянами было приобретено 16 312 объектов недвижимости, тогда как в 2021 году показатель был в 3 раза меньше и составлял всего 5 379 лотов. "Такие локации, как Анталья, Аланья, Кемер, Фетхие, Бодрум, Измир, интересуют россиян благодаря развитым курортам — многие люди переезжают туда жить. В Аланье находится школа, где можно сдать ЕГЭ, — там сформировалось русское сообщество. Стоит отметить, что 80–85% всех запросов на недвижимость Турции входят в бюджет до $1 млн, так как этой суммы, с одной стороны, достаточно для получения турецкого гражданства, а с другой — объекты в данном бюджете располагаются в лучших локациях и имеют обширную инфраструктуру", — считает Анна Ларина, руководитель проектов департамента зарубежной недвижимости NF Group.
Интерес со стороны россиян к недвижимости Турции обусловлен в первую очередь получением турецкого гражданства — оно оформляется при минимальном объёме инвестиций $400 тыс. и сроке владения недвижимостью от 3 лет. Наличие турецкого паспорта даёт возможность получить визу E-2, что является самым быстрым способом эмиграции в США. Во-вторых, турецкая недвижимость — это актив, который можно продать через 3 года после покупки. В-третьих, туристические локации Турции популярны среди тех, кто приобретает недвижимость для собственного пользования, а также для сдачи в аренду и получения дохода.
Ещё южнее…
Что касается ОАЭ, главный плюс в том, что местный рынок открыт для российских денег и является безопасным с точки зрения инвестирования, что с прошлого года стало крайне актуальным. "Проще всего работать (как покупателям, так и брокерам) со строящимися объектами, этот рынок высоко развит, в отличие от рынка вторичной недвижимости. Небольшие инвесторы в первую очередь смотрят на первичную недвижимость, выкупая либо площади для личного пользования, либо крупные блоки для сдачи в аренду", — рассказывает Андрей Степаненко, партнёр Bluewhale Properties
Если клиенту нужна резидентская виза, тогда рассматривается только готовая недвижимость. При покупке на сумму от 1 млн АЕД (~$270 тыс.) виза даётся на 3–5 лет, если стоимость недвижимости свыше 2 млн АЕД (~$550 тыс.) — даётся золотая виза на 10 лет. В дальнейшем такую квартиру можно сдавать в аренду, обеспечив себя рентным потоком в размере 8 % годовых в валюте.
Сложностей при оформлении сделок никаких не возникает, все сделки фиксируются на сайте земельного департамента Дубая и оформляются в несколько шагов дистанционно. Профессиональные инвесторы идут в реализацию собственных проектов, но таких инвесторов гораздо меньше. "Для среднего и крупного бизнеса наиболее интересна коммерческая недвижимость для открытия магазинов, ресторанов, коворкинг-пространств. Для самого крупного — земельные участки под строительство ТРЦ, БЦ и других объектов инфраструктуры", — говорит Андрей Степаненко.
...И юго-восток
Также покупателей привлекают страны Юго–Восточной Азии — в первую очередь Таиланд (Пхукет) и Индонезия (Бали). "Здесь для инвестиций выбирают туристические объекты — апартаменты в апарт-отелях и виллы — под сдачу краткосрочную и долгосрочную. Здесь также популярны спекулятивные сделки. При выборе грамотного, надёжного застройщика по ходу строительства можно заработать до 50% (за 1–3 года). Доходность от аренды в моменте тоже выше среднестатистической (за счёт восстановления рынка после пандемии). В год можно заработать 10% годовых и даже больше", — говорит Филипп Березин.
Вкусно, но сложно
Впрочем, практически на любом из рынков, где ждут денег инвесторов, есть свои сложности и особенности. Например, говорить, что Дубай рай для инвесторов, не стоит. "Есть множество нюансов. Например, в рассрочках. Так, например, в России обычно в их стоимость уже заложена цена самого объекта, которая не поменяется. Совсем иначе обстоят дела в Дубае, где девелопер может по своему усмотрению менять цены в процессе строительства. То есть покупатель узнаёт итоговую цену только после ввода здания в эксплуатацию", — рассказал Александр Пестряков, руководитель зарубежных проектов Becar Asset Management.
Ещё одна неожиданность для покупателя связана с тем, что рынок Дубая сегодня отдан продавцу. Местные застройщики могут абсолютно легально затянуть стройку на год, не уведомляя об этом. Затем полгода вы будете получать отписки, но даже по истечении этого времени для застройщика не наступит катастрофы, потому что предусмотренные законом штрафы по сути носят символический характер. С другой стороны, нормальной является ситуация, при которой просрочка платежа по рассрочке приводит к штрафу в размере всего первоначального взноса. "Это сделано целенаправленно — для того чтобы поддержать в первую очередь девелоперов. Поэтому надо готовиться, что в офисе продаж застройщика в Дубае к вам будут относиться совсем не так, как это принято в России. Есть и сложности с договорами, которые представляют собой, как правило, 100-страничный документ, из которого покупатель не может вычеркнуть ни одной строчки. В России же, где требования клиента — закон, практика прямо противоположная", — уточняет Александр Пестряков. Но при этом права инвесторов и собственников в Дубае максимально защищены — беспокоиться не о чем, говорит эксперт.
Южная Европа
С марта 2022 года российские покупатели начали переориентироваться на рынки, где не были введены санкции и где не было рисков, связанных с утратой собственности и недоступностью банковского обслуживания. В этой связи инвестиции в страны Европы резко сократились, а в страны Прибалтики и Финляндии упали практически до нуля. "В частности, Латвия, которая ранее выдавала россиянам ВНЖ за покупку недвижимости, запретила таким собственникам въезд в страну, что повлекло за собой и потерю иммиграционного статуса, и сложности в оплате коммунальных услуг. Возникла реальная угроза конфискации недвижимости в связи с неуплатой за её содержание. В дальнейшем въезд закрыла и Финляндия, что также сильно сократило интерес к нашим ближайшим соседям", — рассказывает Ирина Мошева, партнёр Intermark Real Estate.
Что касается других европейских стран, то общее падение числа сделок говорит о массовом исходе российского покупателя. Исключением, правда, можно назвать Великобританию, куда россияне продолжают охотно инвестировать, — популярностью пользуются объекты не для собственного проживания, а для сдачи внаём. К примеру, востребован такой тип недвижимости, как коттеджи в загородных отелях.
Несмотря на то что практически вся Европа сейчас относится к недружественным странам, относительно открытыми для россиян сейчас остаются страны юга — Португалия, Испания, Греция, Кипр. Но и там просто так россиянину не откроют счёт.
В Европе деньги не главное — это, скажем так, базовый порог входа, а дальше всё решают связи и сообщество.
"Здесь работает только холистический подход — например, важную роль на этапе строительства играет мнение коммуны, провенанс потенциального нового соседа. Особенно когда речь идёт о россиянах. От этого, а также от безупречного соблюдения жёстких ультралокальных нормативов зависит успех положительного заключения принимающей объект комиссии", — говорит Игорь Крез, директор специализирующейся на рынке Сардинии девелоперской компании Villegium.
