В судах Петербурга продолжается борьба за коммерческие помещения в жилом комплексе "Манхэттэн" на 13-й линии Васильевского острова. Юристы застройщика — ООО "Винтеко" — похоже, стараются минимизировать обязательства перед старым соинвестором строительства, предпринимателем Дмитрием Муравьевым.
Третий кассационный суд общей юрисдикции принял к рассмотрению кассационную жалобу предпринимателя Дмитрия Муравьева на решение Василеостровского районного суда, подтверждённое Санкт-Петербургским городским судом, по его иску к ООО "Винтеко", застройщику элитного жилого комплекса "Манхэттэн", что построен на 13-й линии В. О., дом 50. Предприниматель требует у суда обязать компанию исполнить заключенное с ним ещё в 2015 году соглашение о завершении стройки, по которому девелопер должен передать истцу коммерческие помещения на первом и нулевом этажах общей площадью 450 м2 в течение 10 дней после сдачи дома. Сдача, согласно данным проектной декларации, опубликованной на портале дом.рф, должна состояться уже 1 июля 2023 года. Районный и городской суды отказали инвестору в иске, ссылаясь именно на то, что дом пока не сдан. Заседание кассационного суда назначено на 28 июня, так что, если оно снова будет отложено, у застройщика появится шанс исполнить своё соглашение добровольно.
Проблема была в том, что после заключения упомянутого соглашения в "Винтеко" сменился собственник. Купившие компанию инвесторы для начала заказали перепланировку помещений в ЖК, однако помещения, которых ждал Муравьев, из проекта исчезли. По одной из версий застройщик уведомил об этом инвестора и предложил ему помещения меньшей площади, а когда тот не согласился — предложил дополнительно профинансировать завершение работ. После чего, получив закономерный отказ, указал в проектной декларации дома, что инвестор имеет право уже не на помещения, а только на возврат денежных средств по ценам 10-летней давности.
Новая метла
Дом по адресу 13-я линия, 50, начал реконструироваться ещё в начале нулевых годов крупным на тот момент девелопером "ИВИ-93", который собирался построить гостиничный комплекс общей площадью 13,5 тыс. м2. В 2009 году компания обанкротилась, её объекты отдали на достройку другим девелоперам. Данный проект достался компании "Виста-Констракшн", которая так и не вышла на стройплощадку и продала недострой компании "Кредо". В 2015 году объект достался новой компании — ООО "Винтеко". И вот, пока шли эти перепродажи, в 2013 году в строительство дома инвестировал Дмитрий Муравьев, который мечтал на первом этаже этого дома устроить свой офис. Под него он по инвестиционному договору должен был получить коммерческие помещения общей площадью 450 м2. К приходу "Винтеко" это было единственное обязательство по передаче помещений, доставшееся ему вместе с активом: остальные квартиры и помещения девелопер мог продавать сам. И в 2015 году между девелопером и инвестором было заключено соглашение, в котором застройщик полностью подтвердил свои обязательства.
Однако в 2021 году, по данным ЕГРЮЛ, в самом "Винтеко" произошли изменения. Владелец и директор общества Антон Попенин, вероятно, решая вопросы с финансированием стройки, нашёл себе новых инвесторов — компанию "ИТС" Александра Любимцева, Ильи Константинова и Михаила Бондаренко. Те, судя по изменениям в данных реестра юрлиц, купили у Попенина ООО "Винтеко", оставив его директором. А затем, увеличив капитал, профинансировали стройку.
Тактика на практике
Конфликт между "Винтеко" и Муравьевым разгорелся весной 2021 года, когда начались строительные работы. Тогда выяснилось, что помещения общей площадью 450 м2 на первом этаже, которые ещё в 2013 году приобрел по инвестиционному договору Муравьев, и право собственности на которые (точнее на долю в объекте незавершенного строительства) было признано Санкт-Петербургским городским судом, в планировке дома отсутствуют, так как планировка была изменена.
Тогда, по мнению одной из сторон, началась переписка Попенина и Муравьева. Девелопер уведомил инвестора, что помещений подходящей площади (450 м2) в плане первого этажа просто нет. И предложил другие — площадью 402 м2, а вместо остальных 48 м2 взять три машиноместа в паркинге. Муравьев согласился, но тут же получил второе письмо, в котором к трем машиноместам вместо 402 м2 к прилагалось только 365 м2. Муравьёв ответил, что это ухудшает его положение, а потому застройщик должен либо дать ещё одно помещение площадью 44 м2, либо компенсировать стоимость недостающих метров на общую сумму 15,6 млн руб. В ответ было объявлено, что все предыдущие предложения ничтожны, а Муравьев, если хочет хоть что-то получить, должен снова оплатить строительство в размере 54 млн рублей.
Ответные действия
Спор перешёл в судебную плоскость: Муравьев потребовал в Василеостровском суде обязать "Винтеко" исполнить соглашение от 2015 года и передать ему помещения (в последнем варианте) и компенсацию в 15,6 млн руб. Но суд в иске отказал, объяснив решение тем, что дом ещё не сдан и не введён в эксплуатацию — сдача запланирована на 1 июля 2023 года.
Между тем, само "Винтеко" не бездействовало: сначала — осенью 2021 года — застройщик, по данным судебных актов Арбитражного суда СПб и ЛО, заключил с аффилированным ООО "ИТС" (принадлежит тем же бизнесменам Любимцеву, Константинову и Бондаренко) инвестиционный договор, по которому передал инвестору все 55 квартир ЖК общей площадью 8,13 тыс. м2 за 1 млрд рублей. И прописал в этом договоре (а следом и в проектной декларации "Манхэттэна"), что "иные помещения" в этом доме принадлежат ему, застройщику. А для того, чтобы начать продажи квартир и помещений, в марте 2022 года заключил первый договор долевого участия с ООО "ЕСТП", которым по странному стечению обстоятельств также владеют Константинов и Бондаренко. Эту сделку заблокировал Росреестр, отказавшийся её регистрировать. ООО "ЕСТП" обжаловало отказ в Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти, но суд в иске отказал, отметив, что аффилированный "дольщик" не мог не знать об обязательствах застройщика перед Муравьевым, а значит, нельзя исключить обоснованности предположений Муравьева в "совершении аффилированными лицами сделок, в том числе в противоправных целях". По мнению суда, обусловлено всё тем, что доля Муравьева в объекте незавершённого строительства не была выделена в натуре, в связи с чем все сделки с "общим долевым имуществом" должны быть согласованы с миноритарным собственником. "ЕСТП" обжаловало решение суда в апелляционной инстанции, где в феврале 2023 года заявило полный отказ от исковых требований, возможно, чтобы избежать неприятной преюдиции. Однако при рассмотрении дела выяснилось, что "Винтеко" в 2022 году заключило ещё 20 договоров долевого участия с гражданами — и тоже, судя по всему, без согласования с Муравьевым.
Так, в апреле 2023 года Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти рассмотрел очередное дело, касающееся реконструируемого объекта и указал в решении, что во всех квартирах и помещениях в здании "присутствует идеальная, то есть невыделенная доля предпринимателя Муравьева".
В апреле 2023 года, говорит адвокат Муравьева Александр Шестаков, его клиент снова обратился к застройщику с предложением определить его помещения в здании и тем самым положить конец юридическим распрям. "Застройщик снова уклонился от диалога, вследствие чего арбитражный суд принял обеспечительные меры уже по новому иску, наложив арест на доли Муравьева, запретив "Винтеко" продавать помещения и вносить изменения в проектную документацию строящегося дома, — говорит адвокат. — Здание, согласно разрешению на строительство, должно быть введено в эксплуатацию до 1 июля 2023 года, но с имеющимися ограничениями у застройщика могут возникнуть сложности с завершением реконструкции. Отказ застройщика выделить помещения инвестору Муравьеву может привести к тому, что "Винтеко" и Муравьев так и останутся единственными владельцами жилого комплекса".
Не в полной мере удался и манёвр с проектной декларацией на портале наш.дом.рф, в которой вместо обязательств застройщика перед Муравьевым по передаче ему помещений были задекларированы обязательства по возврату ему вложенных 10 лет назад средств. По жалобе Муравьева декларация была проверена Комитетом по строительству Петербурга, который признал её недостоверной, за что вынес предупреждение о недопустимости таких действий. В настоящее время в документе сказано уже про обязательство перед Муравьевым по передаче помещения 450 м2 на первом и цокольном этажах.
