"ДП" в рамках проекта "Деловой бестселлер" (придуман и реализуется в сотрудничестве с лидером строительного рынка "Группой ЛСР", которая, как и "ДП", была основана 30 лет назад) продолжает знакомить читателей с событиями в экономической жизни города, которые освещались на страницах издания с 1993 года.
Федеральные чиновники более десяти лет назад подготовили поправки в законодательство, которые фактически могли разрешить массовую застройку сельхозугодий. В Петербурге к этой затее отнеслись спокойно, а власти Ленобласти активно выражали недовольство. Именно об этом шла речь в номере "Делового Петербурга" 3465 от 15 ноября 2011 года.
Из этого текста вы узнаете, что:
- Земельная реформа могла сократить полномочия местных чиновников
- Власти опасались, что новый закон спровоцирует бюджетные потери
- Девелоперы и авторы идеи надеялись, что нововведения снизят административные барьеры при подготовке участков к застройке
- В 2011 году, по оценкам экспертов, поменять вид разрешённого использования земельного участка стоил $150–400 за сотку
- Председатель КУГИ Ленобласти Александр Дрозденко, который позже стал губернатором региона, называл законопроект "крайне сырым и политизированным"
- На тот момент в частной собственности находилось около 500 тыс. га или 6% земли региона, а права были оформлены лишь на 150 тыс. га (2%)
Авторы материала — Александра Конфисахор, Наталья Ковтун, Екатерина Фомичева.
Земельный рынок поделят на зоны
Россия стоит на пороге земельной реформы, которая сократит полномочия местных чиновников. Если в Петербурге её не боятся, то в Ленобласти власти настроены решительно против.
Инициатором земельной реформы является правительство РФ. Проект закона об отмене земельных категорий ещё не успел дойти до Госдумы, но уже жёстко критикуется региональными властями. Чиновники заявляют, что закон спровоцирует бюджетные потери, а девелоперы говорят, что будут сняты серьёзные административные барьеры, но опасаются появления новых коррупционных инструментов.
Сокращение затрат
Федеральные чиновники предлагают сократить количество земельных категорий до трёх: "особо охраняемые земли лесного фонда", "земли водного фонда" и "земли особо охраняемых природных территорий". Остальные земли, включая территории, которые сейчас относятся к категории сельскохозяйственных и чаще всего бывают востребованы под проекты коттеджного или промышленного строительства, будут разделены на 13 зон.
“
"Основная задача, которая ставилась при разработке законопроекта, — это снятие административных барьеров, с которыми сегодня сталкиваются при получении земельных участков и строительстве как частные, так и юридические лица. Сейчас, чтобы изменить назначение земельных участков той или иной категории, собственнику приходится получать, как правило, последовательно два разрешения от разных органов власти", — говорит директор департамента недвижимости Министерства экономического развития (МЭР) РФ Андрей Ивакин.
Например, перевод сельхозземель в категорию земель поселений инвестору приходится согласовывать сначала с региональными властями, а затем платить муниципальным — за изменение разрешенного использования. С принятием нового закона решение вопроса перейдёт на уровень муниципальных властей. Сейчас поменять вид разрешённого использования земельного участка, по данным экспертов, стоит в Ленобласти $150–400 за сотку в зависимости от кадастровой стоимости, категории земли и её площади.
"Вопрос изменения категории решается в момент формирования генплана, и застройщики всеми правдами и неправдами стараются впихнуть свои проекты в границы населённых пунктов. Какие затраты при этом несут девелоперы — это отдельный разговор", — объяснил dp.ru один из областных девелоперов.
Этапы пути
Председатель КУГИ Петербурга Дмитрий Куракин заявил, что в городе о готовящихся поправках знают. "Но нас эти нововведения не коснутся. Вся территория Петербурга — это "земли поселений". И никаких перемен в работе городских строителей не будет", — говорит он.
Но власти Ленобласти проект закона оценили весьма жёстко.
“
"Закон крайне сырой, и для экономического документа он слишком политизирован. Его разрабатывали не профессионалы, а любители", — заявил вице–губернатор Ленобласти, председатель КУГИ Александр Дрозденко.
По самым оптимистичным прогнозам, правительство собирается внести законопроект в Госдуму к началу следующего года. Но можно не сомневаться, что процесс затянется. Дело в том, что, по словам Андрея Ивакина, закон не будет принят до тех пор, пока на местах не будет подготовлена необходимая градостроительная документация. В проекте предусматривается, что к моменту выхода закона на начало 2012 года все населённые пункты будут иметь утверждённые документы территориального планирования: генпланы и правила землепользования и застройки, — которые станут основными документами, определяющими зонирование территории.
Крайний срок, в который должны уложиться муниципалы, — 31 декабря 2012 года. Но у них на это нет ни достаточных средств, ни квалифицированных кадров. Александр Дрозденко говорит, что не определён и механизм, каким образом относить участки к землям того или иного пользования. Например, это касается земель населённых пунктов.
"На сегодня не более 25% муниципальных образований разработали и утвердили ПЗЗ и генпланы, а это значит, что, если закон будет принят, не будет механизма отнесения территорий и земельных участков к определённому целевому назначению и видам разрешенного пользования", — опасается вице–губернатор Ленобласти.
Но главное обстоятельство, которое смущает чиновников, — это то, что непонятно, кто будет утверждать или изменять разрешённое использование. На сегодняшний день это делают органы местного самоуправления, однако областные власти считают, что у муниципалов нет достаточно квалифицированных кадров. "Сначала должны быть разработаны и утверждены правила землепользования и застройки, затем — методика оценки земель, и только после этого можно говорить о принятии закона", — заключает господин Дрозденко. Проблема, по его словам, упирается в методику кадастровой оценки земли, которая сегодня определяется исходя из ее категории.
"Не разработав новую методику определения стоимости земли, нельзя отменять старую. Мы можем потерять доходы в бюджеты местного самоуправления и региональный бюджет на период между вступлением закона в действие и принятием новой методики", — убеждён он. Возможные потери бюджетов чиновник оценил в 3,5–4 млрд рублей.
Министерство против
В министерстве с таким подходом не согласны и уверяют, что проблем с оценкой и налогообложением не будет. "Новые принципы оценки будут приняты до вступления в силу закона", — говорит Андрей Ивакин. По его словам, министерство склоняется к тому, что в будущем будут применяться стандарты оценки, которые подробно не регулируют методику расчёта, что сделает процедуру более прозрачной.
В МЭР уверены, что сокращение количества инстанций при определении назначения земли существенно снизит издержки инвесторов. Управляющий директор NAI Becar в Петербурге Илья Андреев согласен, что принятие данного законопроекта может упростить процедуру принятия решений для застройщиков: "Скорее всего, отмена категорий сделает более прозрачным весь процесс".
Главным землевладельцем в Ленобласти пока остаётся государство: в региональной и муниципальной собственности — около 8 млн га. В частной собственности, по данным аналитического центра "Свой дом", находится около 500 тыс. га (6% земли региона). Причём права оформлены лишь на 150 тыс. га (2%). Частные собственники крупных участков, как правило, остаются в тени. На рынке их интересы представляют 10–15 агентств недвижимости. Лендлордов, которые владеют землёй в приграничных районах и сами продают её на открытом рынке, единицы. Выделяются "Фаэтон–Девелопмент" (связан с бизнесом семьи предпринимателя Сергея Снопка), "Старт–Девелопмент" (связан с холдингом Захара Смушкина) и "Сенатор–Лэнд" (связан с бизнесом Андрея Фоменко). Крупными землевладельцами называют также депутата Госдумы РФ Сергея Петрова и гендиректора ИК "Евроинвест" Андрея Березина.
Новый закон может как существенно облегчить жизнь действующим игрокам, так и упростить вход на рынок новых участников.
"Считаю, что этот закон облегчит жизнь некоммерческим партнёрствам и дачникам в случае смены категории сельскохозяйственных земель под ИЖС", — уверен руководитель отдела развития ГК "Прок" Андрей Беляев.
"Отмена категорий вряд ли будет иметь значительное ценовое влияние на загородный рынок. Тем более что срок реализации их будет длительный", — комментирует генеральный директор АН "Прогаль" Николай Комиссаров.
Советник международной юриди ческой фирмы Salans Ольга Урюпинская опасается, что придётся корректировать Правила землепользования и застройки и Генеральный план Петербурга. Более серьёзные последствия ждут Ленобласть, где очень много земель сельхозназначения, — есть опасность, что муниципалы пустят в расход всё что можно и нельзя.
"Зато коррупционная составляющая, связанная с переводом земель из одной категории в другую, должна отмереть", — подытоживает директор департамента оценки активов илиала консалтинговой группы "НЭО Центр" в Петербурге Дмитрий Мизиков.
