За последние 5 лет с рынка Петербурга ушло несколько десятков строительных компаний. Некоторые уходили тихо — просто прекратив деятельность, некоторые громко — с уголовными делами и арестами. Есть ещё компании, которые, несмотря на все сложности, достроили дома и сейчас планируют новые проекты.
Громкопад
Последний пик громких падений пришёлся на 2016–2019 годы, когда в Петербурге и окрестностях рухнули сразу несколько компаний, оставив после себя множество обманутых дольщиков. "Ленспецстрой", "Норманн", "УНИСТО Петросталь", Navis Development Group, "Город", небольшие компании в Ленобласти.
К концу 2018 года число обманутых дольщиков в Петербурге и Ленобласти, согласно официальным данным, не превышало 8 тыс. человек. Однако, по оценкам экспертов, всего в городе и области насчитывается более 23,5 тыс. человек, купивших квартиры в 89 домах, которые не были сданы вовремя. Многие компании надолго задерживали ввод своих проектов. Так, например, в Ленобласти в среднем перенос сроков составлял 7,1 месяца.
Почему это случилось? Есть много вариантов. Существуют компании, топ–менеджеры и владельцы которых, поймав волну успеха, пустились во все тяжкие. Типичный пример — девелопер, основатель корпорации Mirax Group Сергей Полонский, который прославился своими эпатажными поступками, а в итоге сбежал за границу.
Но большая часть девелоперов просто не рассчитала свои силы, купила не те участки, как Navis Development Group и "Норманн"; вложила деньги в строительство собственных заводов и промахнулась, как "УНИСТО Петросталь". Или создали строительную пирамиду, где деньги от продажи новых объектов шли на достройку старых.
Некоторые, как, например, компания "Петрострой", просто нарушали закон. По версии следствия, бизнесмены собирали с покупателей ЖК "Северный вальс", ЖК "Чистый ручей" и ЖК "Материк" деньги по договорам бронирования квартир. Около 6 тыс. клиентов передали застройщику более 6 млрд рублей, но жилья в тот момент не получили. Были возбуждены уголовные дела.
В итоге в 2018 году Центральный банк РФ оценивал, что 30% всех случаев теневых финансовых услуг приходилось на строительную отрасль.
Сложно, долго, но реально
Причём не все девелоперы развалились и ушли. Были и есть компании, которые попали в объективные трудности, но в итоге достроили дома.
Классический пример — "ЛЭК. Компания № 1" (теперь Л1), которая надорвалась в кризис 2008 года, имея несколько недостроенных крупных жилых комплексов — "Лондон Парк", "Граф Орлов", — сроки строительства которых исчислялись десятком лет. Тем не менее владелец Л1 Павел Андреев остался в компании и в итоге завершил объекты. Для того чтобы выйти из кризиса, Л1 пришлось продавать свои участки и на полученные деньги достраивать дома. Сейчас компания не занимает того места на строительном рынке, как раньше, но дольщики получили свои квартиры, а девелопер планирует выводить на рынок два новых комплекса.
Более свежая история – "О2 девелопмент", который сам начал с того, что в 2012 году достраивал проблемный объект в Пушкине. В 2013-14 годах началось строительство двух новых объектов: ЖК "Силы природы" (сейчас ЖК "Ромашки") на участке 32 га в Мурино и ЖК "Моя стихия" (сейчас ЖК "Парнас") на участке 25 га в Парголово. Оба проекта позиционировались как эко-кварталы, что тогда было новаторством для рынка масс-маркета. Компании хотелось показать, что даже в эконом-сегменте можно создавать яркие нестандартные проекты. При этом стоимость квадратного метра в жилых комплексах компании О2 была чуть ниже рыночной.
Потом начался корпоративный конфликт владельцев О2 с одним из внешних партнеров, который вышел в публичное поле и разросся в полноценную информационную войну. Скандал в прессе вызвал панику дольщиков, которые по действующему тогда 214 ФЗ потребовали возврата средств за свои квартиры. При масштабных продажах компании этот процесс приобрел лавинообразный характер.
В итоге стройки встали. Но не окончательно. Оба жилых комплекса О2 были переименованы и прошли процедуру перепроектирования. Например, строительство ЖК "Парнас" (ранее ЖК "Моя стихия") было разбито по корпусам, каждый из которых был сформирован в отдельную очередь. Введение первого корпуса состоялось в 2021 году, второго – в 2022-ом. Разрешение на ввод третьего (и последнего) корпуса ЖК "Парнас" получено в июне 2023 года.
Близка к завершению и долгая история ЖК "Ромашки" в Мурино (ранее ЖК "Силы природы"). Первый корпус ЖК был сдан в 2020 году, второй – в 2021. В июне 2023 "O2 Групп" получила разрешение Госстройнадзора Ленинградской области на ввод в эксплуатацию третьего корпуса.
"Уже понятна и схема достройки четвёртого корпуса: в июне Банк ДОМ.РФ согласовал проектное финансирование и подписал кредитный договор в объёме 2 млрд рублей на продолжение работ. Четвёртый корпус планируют ввести в эксплуатацию до конца 2024 года", — рассказывает генеральный директор "О2 Групп" Алексей Дмитриев.
"Мы понимаем, что для компании было бы проще и дешевле уйти в банкротство, оставив "за бортом" и дольщиков, и проблемы. Однако это противоречит нашим принципам и нашим планам дальнейшей работы на рынке. Мы понимаем, что главное достояние застройщика — это репутация, а значит, мы должны завершить начатое и выполнить все взятые на себя обязательства. За несколько лет мы собрали отличную команду специалистов, которые помогли компании выйти из кризиса. Полагаю, что теперь мы готовы к любым сюрпризам, которые может преподнести нам рынок", — говорит он.
Такого больше не будет
Сейчас власти совместно с застройщиками активно разгребают завалы прошлых лет. Так, за 6 месяцев в Ленобласти завершилось строительство 12 проблемных жилых объектов — дома были введены в эксплуатацию, были восстановлены права более 3 тыс. граждан. Еще три дома были исключены из реестра в связи с погашением записей, зарегистрированных в договорах долевого участия. В прошлом году в правах восстановили 7,5 тыс. обманутых дольщиков, а из ЕРПО исключили 144 долгостроя.
В Петербурге в 2023 году власти обещают окончательно закрыть вопрос с обманутыми дольщиками. Три года назад в Петербурге было 50 домов с обманутыми дольщиками. К 2022 году их осталось 15, из них три уже введены в эксплуатацию, ещё пять планируется ввести до конца этого года. Остальные пять достроят в 2023 году, уверяют в Смольном.
Впрочем, подобного кризиса на рынке, скорее всего, больше и не будет. Четыре года назад финансовая вольница застройщиков закончилась. Если до июля 2019 года девелоперы, продавая квартиры, зачисляли все полученные средства на свои счета и на эти деньги возводили дома, то после этой даты между покупателем и строителем возник банк, который, с одной стороны, финансировал строительство жилого комплекса, а с другой — принимал на специальные эскроу–счета деньги дольщиков.
Соответствующие поправки, полностью изменяющие финансовую модель долевого строительства, были приняты в 2018 году, и застройщикам был дан год на переход на новую схему работы. С 1 июля 2019 года все застройщики должны были работать через счета эскроу: привлекать проектное финансирование от банков и получать доступ к средствам дольщиков только после сдачи дома в эксплуатацию.
“
Появление системы эскроу–счетов — пример удачного внедрения правильной инициативы. С точки зрения покупателей это прозрачная схема, которая является достаточно серьёзной гарантией качества. С её появлением доверие покупателей к "законопослушным" девелоперам только возросло. С точки зрения застройщиков — это отличный инструмент привлечения клиентов и повышения их лояльности, дополнительный фактор успешности. Для девелоперов с "правильным" продуктом и хорошими продажами этот переход прошёл довольно безболезненно даже в сегменте апартаментов. Но есть и минусы. В частности, строительные компании столкнулись с необходимостью привлекать дополнительное финансирование для начала строительства, так как теперь они не могут использовать деньги от продажи квартир на стадии строительства.
Константин Лосюков
генеральный директор NF Group в Санкт–Петербурге
“
В целом система сработала в плюс. Основной профит — у клиента, в виде гарантии надёжности инвестиции в недвижимость. Но за надёжность надо платить. В денежном выражении — это проценты банку за пользование проектным финансированием. Эта дельта закладывается в финансовую модель и отражается на конечной стоимости недвижимости. Застройщикам с хорошим опытом в проектном финансировании не отказывают. Сложности, если и есть, носят либо технический, либо юридический характер. Когда появляется необходимость найти приемлемую схему взаимодействия с банком или доказать прогнозируемую цену реализации и темпы продаж, а также урегулирования вопросов, связанных с себестоимостью строительства и резервами.
Дмитрий Макаров
коммерческий директор ГК "Полис"
