Строительные компании оптимизируют свои портфели проектов за счёт перепродажи земельных активов.
Если раньше девелоперы до последнего держались за разработанные проекты будущих жилых комплексов, особенно с уже полученными разрешениями на строительство, то теперь на рынке царит рациональный подход. Если за проект предлагают хорошие деньги, сопоставимые с теми, которые можно заработать на строительстве, то почему бы и не продать.
"Группа ЛСР" за лето заработала почти 20 млрд рублей, избавившись от трёх проектов. Эта сумма лишь на треть меньше той, которую компания выручила за полгода от продажи квартир дольщикам.
Что нам стоит дом построить
Современный экономический словарь трактует слово "девелопмент" как область управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированную на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов. Таким образом, цель девелопмента — извлечение прибыли из земельного участка. При этом любой предприниматель нацелен на максимальную доходность.
Первым делом владелец земельного участка оценивает его с точки зрения градостроительного законодательства: генерального плана развития Петербурга (который сейчас меняется) и правил землепользования и застройки. Они регламентируют, что можно построить на участке. Это могут быть объекты промышленности, деловой застройки, рекреации, сельского хозяйства или жильё. Если землевладелец хочет построить жильё в зоне, отличной от той, которую запланировал город, он должен убедить власти, что его проект действительно необходим и не испортит жизнь остальным горожанам.
В зависимости от функционального назначения земли отличается и её стоимость. Так, например, в Приморском районе цена сельхозземель составляет 5–15 млн рублей за 1 га. Земли промышленного назначения стоят уже 50–60 млн рублей. Участок под деловую застройку может обойтись в 120–200 млн рублей, а под жильё — в 700–900 млн.
Таким образом, простой перевод земли из одной категории в другую уже увеличивает её стоимость в разы. В 2000–х годах "Евроинвест" миллиардеров Андрея Березина и Юрия Васильева приобрёл земли сельхозназначения в Мурино, которые смог перевести в участки под многоквартирную жилую застройку, что принесло компании сотни процентов годовых. В Приморском районе аналогично обогатились владельцы совхоза "Пригородный" (Игорь Минаков и Юрий Чичоян), в Кудрово — Сергей Петров.
На грани риска
Но при этом девелоперский бизнес (как перевод участков из одной категории в другую или изменение параметров застройки) связан с высокой неопределённостью. "Затраты на девелопмент в цене продажи готового продукта невелики и на первоначальном этапе исчисляются десятками миллионов рублей. Но если в процессе девелопмента ужесточается законодательство, то возникает риск потерять вложенные средства. Снизить его можно при наличии доступа к инсайдерской информации. Например, о намерениях властей по развитию локации или готовящихся, но пока не опубликованных законах", — рассказывает Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Санкт–Петербурге.
По словам Дмитрия Шелковского, руководителя направления земельных активов и девелопмента департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate, основные риски для потенциального застройщика лежат именно в области согласований. "Факт разработки ППТ (проекта планировки территории. — Ред.) не гарантирует заказчику его согласование и финальное утверждение и, как следствие, получение ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка. — Ред.) с требуемыми по экономике параметрами, — говорит он. — Преодолеть этот маршрут без особого риска могут только крупные игроки, сформировавшие себе репутацию и способные уже на этапе сбора исходных данных и разработки градостроительной концепции частично минимизировать либо полностью купировать риски, связанные с успешным прохождением всей предпроектной фазы".
В зависимости от масштаба проекта и объёма параметров, которые планируется изменить, сроки согласований сильно отличаются. "Для исторических зданий 2–3 года считается нормальным показателем. На подготовку проектов комплексного освоения территории уходит от 5 лет, и часто этот процесс разбивают на несколько последовательных проектов. В реальности очень много зависит от позиции комитета по градостроительству и архитектуре (КГА), мнения градозащитников и наличия обременений (например, культурного наследия)", — говорят в NF Group.
Само строительство не приносит сверхдоходов — отрасль сильно зарегулирована, и здесь первую скрипку играют банки. Поэтому небольшие компании предпочитают концентрироваться на чём–то одном: или на девелопменте, или на долевом строительстве.
Сам и строй
К "полному циклу", включающему покупку участков, оформление документации и строительство, обычно переходят, когда в портфеле компании уже есть несколько проектов в стадии реализации на несколько сотен тысяч квадратных метров жилой недвижимости и устойчивая модель продаж. Пока идёт застройка одного участка, отдел развития готовит документы на новые проекты.
"Таким образом, по мере реализации одних проектов компания переключается на новые. У такого подхода много плюсов — девелоперская наценка остаётся внутри компании (то есть земля становится дешевле), он позволяет грамотно планировать будущее развитие, под которое можно привлекать инвестиции, например с помощью выпуска облигаций или размещения акций на фондовой бирже. Бизнес становится прозрачным, а стоимость земли и заимствований снижается. Но позволить такую модель могут девелоперы, которые уже реализовали несколько проектов за несколько лет и наладили систему продаж и менеджмента", — уточняет Сергей Дуванов.
Работать с рисками новому игроку крайне сложно — по этой причине региональные девелоперы, заходя на новый для себя рынок (в особенности это касается Москвы и Петербурга), предпочитают иметь дело только с земельными участками, у которых уже есть градостроительная документация или разрешение на строительство, либо обращаются к профильным специалистам за сопровождением в прохождении этого достаточно сложного процесса.
По оценкам "IPG Россия", подготовка проекта стоит от 1,5 тыс. до 5 тыс. рублей на квадратный метр улучшений. Конкретная (и априори высокая) сумма зависит от сложности проекта и объёма работ. При этом крупные застройщики не обращаются к сторонним организациям и подготовка проектной документации становится внутренними расходами, говорят эксперты.
Деньги сразу
Причинами продажи участка с разрешительной документацией может стать желание застройщика зафиксировать прибыль и направить вырученные средства на пополнение земельного банка под будущие проекты. Или изменить баланс проектов в портфеле, например сократить долю бизнес–класса в пользу комфорта; перераспределить портфель в пользу локаций с большим спросом и т. д. Таким образом, речь идёт о решении задач в рамках стратегии девелопера, которая может меняться под воздействием рыночных и нерыночных факторов.
"Реализация участков с разрешением на строительство — нормальная практика крупных застройщиков. Более актуальной (но не единственно верной) такую стратегию делают условия роста учётной ставки — финансовый рычаг становится менее доступен для бизнеса, что побуждает ряд игроков фокусироваться на наиболее приоритетных проектах. А так как разрешение на строительство имеет срок, продажа участка с таким разрешением позволяет избежать конфликтов с законодательством и сосредоточиться на проектах первого приоритета. Стоимость земли с разрешением на строительство выше стоимости обычного участка на 30–40%", — говорит Иван Починщиков, управляющий партнёр "IPG Россия".
"По большому счёту выгоднее, конечно, строить, поскольку в процессе стройки девелопер, как правило, зарабатывает больше, — считает Андрей Бойков, управляющий партнёр Rusland SP. — Но сейчас, учитывая сложившийся дефицит на рынке земли, продажная цена хорошего участка с полным комплектом документов и РНС может быть близка к тем цифрам, которые застройщик получит со стройки".
