Купив сеть ТЦ "Мега", Газпромбанк вошёл в тройку лидеров рынка торговой недвижимости Петербурга и Ленобласти.
Газпромбанк и шведская Ingka Centres в четверг, 28 сентября, сообщили о сделке по продаже сети торговых центров "МЕГА" в России. Их новым собственником стала группа "Газпромбанк". Сообщается, что в сделку вошли все 14 российских ТЦ "МЕГА" общей площадью 2,3 млн м2. Условия сделки стороны не раскрыли.
"Для банка это долгосрочная, стратегическая инвестиция, и нашей приоритетной задачей является развитие бренда, развитие профессионального коллектива в 1 тыс. человек, приумножение традиций “МЕГА”", — рассказали "ДП" в пресс–службе Газпромбанка.
В банке отметили, что будут работать над наполнением площадей ТЦ (часть из них пустует после закрытия гипермаркетов IKEA). "Мы не намерены проводить ребрендинг, не видим в этом никакого смысла. “МЕГА” — это узнаваемый бренд, ассоциирующийся только с положительными эмоциями", — добавили в Газпромбанке.
"Сотрудники Ingka Centres в России сохранят свои рабочие места. “МЕГИ” открыты для посетителей и работают в обычном режиме, без изменений", — отметили в шведской компании.
По оценкам экспертов, стоимость покупки могла составить $2,5–3 млрд без учёта 50%–ного дисконта, который применяется при уходе иностранных компаний из России с февраля 2022 года.
В Ленинградской области, фактически на границе с Петербургом, расположены две "МЕГИ": "МЕГА Дыбенко" площадью 182 тыс. м2 и "МЕГА Парнас" на 127 тыс. м2. Фактически это десятая часть всех торговых площадей агломерации.
Ушли не спеша
Ingka Centres покидала Россию постепенно. Весной 2022 года она закрыла принадлежавшие ей магазины IKEA, однако "МЕГИ" продолжили работу. Лишь в феврале 2023 года стало известно, что шведская компания ищет покупателей на свои ТЦ. В середине сентября "КоммерсантЪ" сообщил, что основным претендентом на сеть является Газпромбанк.
Крупные объекты недвижимости нередко переходят в собственность банков. Так, Сбербанк в 2021 году купил у КГ "Регионы" сети торговых центров "Июнь" и "Сибирский городок". С тех пор он безуспешно пытается реализовать данные активы. ВТБ в 2009–2011 годах владел ТЦ "Невский пассаж". Недавно банк продал офисное здание на Лиговском пр. (см. "ДП" от 27.09.2023). В Москве он является совладельцем комплекса "ВТБ Арена парк".
В структуре группы "Газпромбанк" есть компания "Газпромбанк–инвест", основная деятельность которой сосредоточена в сфере инвестиций в недвижимость начиная с ранних стадий, говорится на сайте компании. В портфеле "Газпромбанк–инвеста" целый ряд проектов в разных регионах страны. Это в первую очередь жильё (например, элитный ЖК "Крестовский de luxe"). Кроме того, компании принадлежит расположенный в Петербурге бизнес–центр Mezon plaza, индустриальный парк в Москве и т. д. Но торговые центры на сайте "Газпромбанк–инвеста" не упомянуты. Баланс компании по итогам 2022 года составил более 16 млрд рублей.
Могло быть дороже
Финансовые результаты Ingka Centres в России не раскрывались. Глобальная прибыль компании сократилась по итогам 2022 финансового года с 1,6 млрд евро до 0,3 млрд. По оценке Forbes, российские "МЕГИ" заработали в 2022 году $285 млн против $350 годом ранее. Падение выручки может объясняться простоем площадей IKEA. Это порядка 30 тыс. м2 в каждом из ТЦ.
"В былые времена такой актив можно было бы продать по ставке капитализации не более 8%", — говорит генеральный директор компании Maris Борис Мошенский. Это означает, что всю сеть оценили бы в размере 12–летней доходности. В нынешней ситуации играет роль множество других факторов, в частности высокая вакантность площадей, отмечает эксперт.
"Сейчас мы видим, что IKEA не ищет объективной рыночной стоимости, компания принципиально приняла решение покинуть российский рынок на любых условиях, — считает генеральный директор аналитического агентства INFOLine Иван Федяков. — Она не смогла найти привлекательных профильных инвесторов в этот объект. Такими профильными инвесторами могли бы быть инвестиционные фонды, крупные ретейлеры, другие владельцы торговой недвижимости. Но у них отсутствует либо интерес к инвестициям в российские активы, либо финансовые возможности".
Потенциальных покупателей, которые могли позволить себе приобрести такой актив, было не так много, соглашается управляющий партнёр Rusland SP Андрей Бойков. "В розницу с этой продажи можно было бы выручить больше денег, но владельцы решили решить вопрос одной сделкой, — рассуждает он. — Покупатель, вероятно, приобрёл объекты по оптовой цене, в дальнейшем сможет работать с каждым отдельно в части маркетинга, сдачи в аренду".
Ближайшей задачей нового владельца будет заполнение пустующих площадей ушедшей IKEA, уверены эксперты. "Думаю, что это будут российские мебельные и home–игроки", — говорит вице–президент Союза торговых центров Павел Люлин.
С каждым годом покупатели охладевают к огромным торговым центрам на окраинах, напоминает президент Becar Asset Management Александр Шарапов. "Людям куда проще стало ходить в торговые центры по соседству и покупать многие позиции товаров на маркетплейсах" — говорит он.
