В Петербурге и Ленобласти растёт количество жалоб граждан на управляющие компании. Нередко этим пользуются лица, пытающиеся перехватить управление домом.
В Комитет государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области и Государственную жилищную инспекцию Петербурга с начала 2023 года поступило более 52 тыс. обращений. Это примерно на 10% больше, чем в 2022 году.
Как говорят участники рынка, около 35% обращений связаны с вопросами общего содержания жилья, 25% касаются начислений в квитанциях, порядка расчётов и т. д. 15% жалоб поступает на качество предоставления коммунальных услуг, ещё 15% — это жалобы непосредственно на управляющие компании.
Растёт и количество обращений в Следственный комитет. Согласно данным телеграм–канала информационного центра СК РФ, в этом году ведомством было назначено более 250 проверок, связанных с неправомерными действиями управляющих компаний по всей России, это около 10% от всех обращений. 25 поручений касались Петербурга, 12 — Ленинградской области, в том числе три обращения поступили из Кудрово, по одному — из Мурино, посёлков им. Тельмана и Первомайского и из Выборга.
Почему жильцы жалуются на УК
Как говорит генеральный директор СРО "МежРегионРазвитие" Владислав Воронков, причин роста числа жалоб несколько. "Кроме действительно некоторого ухудшения управления домами, которое происходит из–за роста цен на стройматериалы и роста фонда оплаты труда, многие управляющие компании начинают испытывать дефицит денежных средств, так как собираемость платежей на фоне текущей экономической обстановки падает, что сказывается на работе УК", — объясняет он.
Кроме того, по словам эксперта, свою роль в росте количества обращений играет развитие технологий. "Жалобу стало подать гораздо проще — достаточно зайти на ГИС ЖКХ или Госуслуги или просто оставить сообщение в соцсетях. Одно дело — писать заказное письмо или идти на приём в инспекцию, другое — потратить 5 минут и оставить обращение", — рассказывает Владислав Воронков.
Хроника коммунальных конфликтов
Впрочем, как говорят участники рынка, в последнее время жалобы всё чаще используют так называемые рейдеры, которые стремятся перехватить управление жилым домом. По сравнению с прошлым годом количество таких попыток увеличилось почти в 2 раза.
Начался год со скандала и попытки сменить управляющую компанию в самом большом доме в России, находящемся в Кудрово. В нём проживают более 12 тыс. человек. Собственники зарегистрировали ТСЖ и пытались отказаться от услуг управляющей компании "Капитал–Комфорт". После месяца боёв (и это практически не преувеличение — обе стороны конфликта привлекали сотрудников ЧОП) областной комитет Госжилнадзора предоставил лицензию на дом ТСЖ "Областная, 1", и компания взяла управление в свои руки.
Правда, без проблем не обошлось. На данный момент в арбитражном суде рассматриваются два иска к ТСЖ "Областная, 1" о взыскании задолженностей — от АО "УК по обращению с отходами в Ленинградской области" и ООО "Ресурсводоснаб". Общая сумма исков — 16 млн рублей.
В январе–июне жители Кировского района судились с ЖКС №1, в управлении которой находится более 300 домов, из–за дополнительных услуг, которые компания включила в квитанции. Как рассказывали в объединённой пресс–службе судов Петербурга, с января по июнь 2023 года в Кировском районном суде рассмотрели 41 дело о признании решений общих собраний собственников недействительными. Ответчиком во всех делах было ООО "Жилкомсервис №1 Кировского района". Все иски суд удовлетворил полностью или частично.
В июне в Кудрово случилось противостояние управляющей компании и двух ТСЖ в домах на Пражской, 9 и 11. По сообщениям СМИ, дошло до захватов помещений УК, спиливания замков и т. д.
В ноябре жильцы ЖК "Светлый мир. Тихая гавань…" сумели через суд оспорить решение общего собрания жильцов, по которому управляющей компанией было назначено юрлицо, связанное с застройщиком.
Самый свежий конфликт случился в Мурино, где инициативные жители ЖК "Силы природы" написали обращение в Следственный комитет. Согласно сообщению правоохранительного ведомства, граждане заявили, что застройщик — ЖСК "Муринский–1" сдал многоквартирные дома с дефектами и что они, находясь под угрозой лишения имущества, были вынуждены принять жилые помещения без отделки. Недовольны жильцы и управляющей компанией "Строительная красота", которая, по их мнению, получила дома в управление незаконно. По словам жильцов, УК отказывается устранять нарушения и им приходится решать проблемы за свой счёт.
На это в УК "Строительная красота" отвечают, что претензии жителей беспочвенны. "Управляющая компания “Строительная красота” выбрана общим собранием жильцов легитимно. Информация о подделке подписей жильцов многоквартирных домов ЖК “Силы природы” не соответствует действительности. Проблемы с отделкой возникли в секциях, которые по разным причинам были сданы с задержками. Ликвидировать данные дефекты — это обязанность компании–застройщика. УК “Строительная красота” ведёт работу с застройщиком ЖСК “Муринский–1” по устранению дефектов, зафиксированных в документах. Застройщик не отказывается от своих обязательств", — заявляет директор управляющей компании Владимир Федорович.
В конце ноября 2023 года свыше 300 жителей ЖК "Статус у Парка Победы" написали обращения в адрес прокурора Петербурга Виктора Мельника с просьбой обратить внимание на фальсификацию их волеизъявления управляющей компанией "Леопольд" (аффилирована с УК "Мида"). По словам петербуржцев, никаких собраний собственников (ОСС) не проводились, их действующая УК "Цивилизация" их полностью устраивает, однако они с удивлением обнаружили на портале ГИС ЖКХ, что "Леопольд"/"Мида" якобы провела ОСС, по итогам которого она теперь должна стать их УК.
Другая аффилированная с УК "Мида" организанизация — "Ленстройпитер" — могла таким же образом "атаковать" находящиеся в управлении УК "Цивилизизация" дома в ЖК "Солнечный город", и там тоже петербуржцы и действующая УК защищаются через обращения в СК, прокуратуру и Госжилинспекцию.
Сколько приносит управление домом
Рынок управления многоквартирными домами является высококонкурентным, поэтому "войны УК" вспыхивают всё чаще. Как правило, это происходит в недавно построенных домах, на которые действует гарантийный срок от застройщика. Все возможные строительные недостатки убираются по гарантии, да и серьёзных затрат на ремонт и реконструкцию вчерашние новостройки ещё не требуют.
"Потенциальному рейдеру найти десяток недовольных жителей всегда можно. Кто–то поскользнулся и упал, у кого–то плитка перекошена. А дальше начинают писать обращения во все инстанции. Да, по итогам проверок все разберутся, может, даже найдут какие–то нарушения. А если не найдут, то осадочек останется", — рассказывает организатор совета председателей ТСЖ квартала Полюстрово Фёдор Кушнаренко..
Много ли таким образом можно "освоить" денег? Возьмём дом на 1 тыс. квартир. В среднем ежемесячная платёжка за ЖКХ сейчас составляет от 7 до 12 тыс. рублей. Таким образом, дом может принести более 100 млн рублей. Так что есть за что бороться. Впрочем, как говорит Владислав Воронков, последние нововведения в законодательстве должны ослабить волну захватов. "С осени введено новое правило — управляющую компанию можно менять не чаще 1 раза в год, — напоминает он. — При этом, если вдруг будут обнаружены подделанные подписи или “мёртвые души”, должно автоматически возбуждаться уголовное дело, а суд отзывает у управляющей компании лицензию на обслуживание дома".
