Первые два месяца 2024 года оказались провальными на рынке строящегося жилья Петербурга. Причин этому множество: от ужесточения государством условий льготных ипотечных программ до конфликта между девелоперами и банками.
По оценкам экспертов, продажи в январе и феврале были традиционно ниже, чем в декабре 2023-го. Это тренд объясняется сезонным падением. Но дополнительно влияние на ситуацию оказал высокий спрос на ипотеку по старым условиям. В целом, глубина падения спроса составила 32% по числу сделок и 27% по выручке, оценили участники рынка.
“
"Любое повышение стоимости отрицательно влияет на выбор клиента, поэтому все понимали, что после ужесточения требований к первоначальному взносу и снижения лимита кредита с 12 млн рублей до 6 млн количество обращений у застройщиков сократится на 20%–30%", — говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. Так оно и случилось.
"Все комиссии в итоге легли на плечи конечного покупателя, а это в свою очередь ещё уменьшило реальный потребительский спрос и объёмы реализации. Но вполне возможно что в этом и есть задача, чтобы обуздать инфляцию", — считает коммерческий директор "Полис" Дмитрий Макаров.
При этом банки, работающие без комиссии, с количеством заявок не справились. У них просто не было настолько развитой инфраструктуры. Поэтому сроки рассмотрения и количество отказов значительно выросли.
Впрочем, генеральный директор Агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева уверена, что внедрение комиссии со стороны банков не повлекло глобальных изменений, застройщики всё также работают со всеми банками, включая Сбер и ВТБ. По её словам, каждый клиент после подачи заявок на ипотеку видит все условия, сравнивает ежемесячные платежи и зачастую выбирает вариант с удорожанием стоимости. "Например, одна и та же квартира (допустим, однокомнатная) в ипотеку от Сбербанка с удорожанием на 5% и без удорожания с ипотекой любого другого банка имеет незначительную разницу в ежемесячных платежах (примерно +1000 рублей). В связи с этим зарплатные клиенты или клиенты, которым доступны программы лояльности (бонусы, кешбэки и так далее), отдают предпочтение Сбербанку, ВТБ, Альфа-банку и прочим, которые ввели комиссии за выдачу кредитов", — уточнила Анжелика Альшаева.
При этом изменения по льготной ипотеке, ужесточающие ипотечные условия, заставили многих отложить решение о покупке. "В то же время сохраняется и доля тех, кто готов рассматривать ипотеку в банках, работающих только с комиссионным вознаграждением. Основным критерием выбора ипотеки остаётся размер первоначального взноса и ежемесячный платёж", — рассуждает представитель "Мегалит — Охта Групп" Ирина Орлянкина.
Изменение условий по ипотеке стимулировало застройщиков запустить рассрочки. Сейчас процент ипотечных сделок в структуре спроса варьируется в среднем в диапазоне 65-90% в зависимости от девелопера и наличия/отсутствия интересной программы рассрочки, подсчитала директор Консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group) Ольга Трошева.
С ней согласна директор по продажам компании "О2 Групп" Виктория Левина. "Один из факторов, который помог нам устойчиво себя чувствовать — новая программа рассрочки, которая показала себя как эффективный инструмент. Однако в сложившейся ситуации программа рассрочки всё же является временным решением, необходимым пока ипотечный рынок устаканится и придёт в относительную норму", — уверена она.
Скорого улучшения ситуации эксперты не ожидают. "Я уверена, что до середины марта ситуация на ипотечном рынке не изменится, а уменьшение ставок возможно только ближе к лету", — предполагает Анжелика Альшаева.
"Вероятнее всего, заметные перемены в денежно-кредитной политике и снижение ставок по рыночной ипотеке мы увидим не раньше июля 2024 года. В этот период можно ждать адресность общей ипотеки с господдержкой по образу ИТ-ипотеки. Вероятно, появятся молодёжная и научная программы", — прогнозирует коммерческий директор ГК "А101" в Санкт-Петербурге Мария Орлова.
По данным "Петербургской недвижимости", средняя стоимость предложения в новостройках массового сегмента сейчас составляет 236,3 тыс. рублей за квадратный метр, в пригородной зоне — 146,4 тыс. рублей за "квадрат". Колебание средних цен за первый месяц года незначительное (+/-0,5%) — показатели остались на уровне декабря 2023 года.
