"Лахта центр"
Фото: Антон Ваганов
"Лахта центр"
Фото: Антон Ваганов

Объективный рост. Ставки аренды в петербургских БЦ увеличиваются на фоне сокращения вакансии

26166
Дмитрий Бардачев
1 декабря 2018, 13:25

Ставки аренды в БЦ Петербурга с начала 2018 года выросли на 1–2%. Этому способствует сокращение уровня вакантных площадей и снижение девелоперской активности.

Самая большая динамика наблюдается в высококлассных объектах А и B+. По данным, в среднем аренда в классе А подорожала на 2%, в B+ выросла на 2,5–3%, в классе B и С рост составил 1,5% и 1–1,2% соответственно, подсчитали в Becar Asset Management. Средневзвешенные арендные ставки растут с середины 2016 года. По данным Knight Frank St Petersburg, на конец первого полугодия 2018 года средневзвешенная ставка на помещения класса А составила 1855 руб./м2/ мес. и находилась в диапазоне 1300–2150 руб./м2/мес. (включая НДС и операционные расходы). Офисы класса B в среднем по городу предлагаются за 1184 руб./м2/мес., при этом верхняя граница диапазона повысилась до 2 тыс. руб./м2/мес. в объектах, расположенных в премиальных локациях. Самые высокие средние ставки аренды сохраняются в центре города.

Повсеместный характер

Арендные ставки росли в каждом районе города. Наибольший прирост отмечен в Выборгском и Петроградском районах. "Лидерство Выборгского района, на первый взгляд, может показаться удивительным, но на самом деле эта локация просто недооценена. Район расположен максимально близко к центру города и Неве, объекты часто имеют хорошие видовые характеристики. Из–за недооценки Выборгский район имеет большой запас для роста стоимости ставки, что и происходит сейчас", — объясняет Ольга Шарыгина, управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management.

"В среднем повышение цен на аренду офисных помещений составило 2,5%. При этом по ряду реконструированных объектов ставки были повышены на 10–15%, для новых арендаторов некоторых БЦ ставка изменилась в пределах 10% от аналогичного периода прошлого года. Также в ряде случаев для существующих арендаторов были повышены ставки в пределах индексации, предусмотренной договорами аренды (порядка 7–10%)", — рассказывает Алена Мариничева, директор департамента рекламы и маркетинга управляющей компании "Адамант".

Рост арендных ставок отчасти обуславливается эффектом "Газпрома". "Переезд компании и активность вокруг "Лахта центра" все еще положительно сказывается на офисном сегменте. При этом в 2018 году рост ставок уступает росту в 2017 году, но тем не менее он все еще положительный", — добавляет Ольга Шарыгина.

Меньше конкуренции

Увеличению ставок аренды способствует снижение уровня вакансии. Так, в первом полугодии доля свободных площадей сократилась на 0,5% в классе А и на 2,1% в классе B по отношению к концу 2017 года и в среднем составила 6%, свидетельствуют данные Knight Frank St Petersburg. Заметно уменьшилось предложение офисов класса B: на конец первого полугодия на свободном рынке осталось на 37,5 тыс. м2 площадей меньше, чем в конце 2017 года.

Доля вакантных площадей продолжает уверенное снижение с 2016 года. "Это связано с минимальным за последние годы уровнем ввода в эксплуатацию новых и реконструированных объектов офисной недвижимости, приходом на рынок Петербурга компаний нефтегазового сектора, расширением компаний IT–сектора", — говорит Алена Мариничева.

По ее словам, сегодня предложение существенно отстает от спроса. В частности, крупным компаниям, которым требуются офисы от 2 тыс. м?, в случае расширения практически невозможно в сжатые сроки найти для себя новую площадку или расти в существующем БЦ.

К концу III квартала в Петербурге было открыто всего два качественных бизнес–центра А и B класса, общей площадью примерно 33,5 тыс. м?. Всего до конца 2018 года запланировано к вводу в эксплуатацию около 100–110 тыс. м2 без учета площадей "Лахта центра".

Ставки аренды в ближайшие год–полтора вырастут на 2–3%, прогнозируют в Becar Asset Management. Многое будет зависеть от того, как распределятся площади после переезда структур "Газпрома" в "Лахта центр".