Фото: Сергей Коньков
Фото: Сергей Коньков

Время строить и время реконструировать. Вместо новостроек девелоперы переключились на реновацию

9028
Павел Никифоров
25 декабря 2018, 13:09

Богатый на события 2018 год показал один из самых скромных результатов в части коммерческой недвижимости за последние 10 лет. Причем антирекорд зафиксирован во всех сегментах.

Главный тренд этого года на рынке коммерческой недвижимости — реконструкция и реновация вместо новостроек.

Складской баланс

По данным Colliers International, до конца года в строй введут всего семь складских комплексов площадью 68,8 тыс. м2. Причем все больше сделок заключается по договорам аренды в формате built–to–suit. Именно по этой схеме группа компаний "КРЭС" построит для компании "ПЭК" логистический центр на Якорной ул. общей площадью 15 тыс. м2. Объем инвестиций, по оценкам экспертов, составит 600 млн рублей. При этом сравнительно невысокий ввод в целом соответствует спросу, что приводит к сохранению доли вакантных площадей на уровне 5–6% в течение последнего года. Отметим, что в 2018 году активизировался спрос на склады в Петербурге со стороны производственных компаний: доля этого сегмента в структуре сделок достигла рекордного уровня.

По данным Knight Frank St. Petersburg, суммарная площадь качественных складских комплексов класса А по итогам первого полугодия составила чуть больше 2 млн м2. Диапазон арендных ставок в классе А — 430–550 рублей за 1 м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. В классе B — 350–450 рублей за 1 м2.

Переход в другой класс

Офисов построили в этом году по количеству квадратных метров много — 179,7 тыс. Однако 129 тыс. м2 из них пришлись на "Лахта центр", а остальное — площадки для собственных нужд или для продажи. В свободной аренде сегодня лишь чуть более 5 тыс. м2. При этом впервые за многие годы спрос превысил предложение, особенно ощущается нехватка площадей большого метража в классе А в центральной локации. Локомотивом рынка офисной недвижимости стали компании из сферы IT.

Площади, которые экспонируются, либо по каким–то причинам не устраивают клиентов и сдаются долго, либо существует несоответствие цены и качества. В 2019 году ввод не превысит 120 тыс. м2. Впрочем, дефицит качественных площадей в ближайшее время будет закрываться за счет реконструкции. В некоторых случаях собственники недорогого бизнес–центра принимают решение о перестройке здания с повышением класса до B или B+, как это произошло с бизнес–центром "Роделен" на Кантемировской или бизнес–центром "Цитадель" на Краснопутиловской. В дальнейшем это позволит выйти на более высокий уровень по валовой выручке.

Сделка года — инвестгруппа "РВМ Капитал" продала купленный в 2014 году бизнес–центр Sinop за 2 млрд рублей. Покупателем выступило созданное в начале года АО "Бизнеспроф" (за которым стоят так и не пожелавшие раскрыть себя инвесторы).

Не лучшие времена

На рынке торговой недвижимости два знаковых открытия — второй очереди Outlet Village Pulkovo (первое с конца 2016 года открытие качественного торгового центра в Петербурге) и мебельного центра "Богатырь", который расположился в ранее заброшенном здании ткацкой фабрики имени Веры Слуцкой на Богатырском пр.

С другой стороны, активно строятся торговые комплексы районного и микрорайонного значения в проектах комплексного освоения.

Впрочем, даже наличие крупного жилого комплекса в непосредственной близости от торгового — не гарантия спроса на него со стороны инвесторов. Так, летом стало известно, что "Л1" продает построенный комплекс площадью более 60 тыс. м2 в жилом квартале "Лондон Парк" на пр. Просвещения.

Заявленная стоимость недвижимости — 3 млрд рублей. Покупателя пока не нашли.

Есть время строить торговые комплексы, есть время их реконструировать. Половина торговых комплексов Петербурга построены на заре 2000–х годов и нуждаются в обновлении.

В итоге в ближайшие год–два девелоперы вложат около 3,5 млрд рублей в реконцепцию восьми торговых комплексов в городе в надежде на рост трафика и доходности.

Прекращают свою деятельность западные ретейлеры. В феврале 2018 года Leroy Merlin выкупил финскую DIY–сеть "К–раута", магазины которой были трансформированы в магазины "Леруа". Вслед сворачивает свое присутствие в России и британская корпорация Kingfisher. В Петербурге у компании два магазина, которые, по мнению экспертов, также уйдут "Леруа".

Неприятностей торговле добавили и проверки ГУ МЧС, которые летом прокатились по 82 торговым центрам Петербурга.

Всего было выявлено 1711 нарушений. Часть торгово–развлекательных комплексов временно закрылись.

В общем, рынок переживает не самые лучшие времена. Вместо бурного процесса строительства большинству девелоперов предстоит точечное осовременивание уже построенного.

Главное событие 2018 года — вступили в силу изменения в 214–ФЗ. Этот закон важен для всего рынка недвижимости, так как он регулирует отношения девелоперов с инвесторами. Главным событием 2019 года будет то, каким образом они начнут действовать и к каким последствиям это приведет. Если же говорить про рынок коммерческой недвижимости, хочется отметить бурное развитие экономики совместного потребления — sharing economy (не только в России, но и в мире). Все больше появляется и реализуется проектов коворкингов, коливингов и прочих ко–. За подобными проектами совместного использования пространств — будущее рынка коммерческой недвижимости.
Андрей Лушников
Андрей Лушников
президент ГК «БестЪ»