На решение проблемы обманутых дольщиков в Петербурге и Ленобласти потратили около 60 млрд рублей, примерно по 1,2 млн на каждого пострадавшего.
Как заявил на съезде строителей Ленинградской области губернатор региона Александр Дрозденко, до конца 2024 года проблема обманутых дольщиков будет окончательно закрыта. Сначала, до 1 июля 2024 года, с каждым "реестровым" дольщиком будет согласован механизм компенсации: либо деньги, либо достроенная квартира. А закрыть вопрос планируется в концу 2024 года. "Понятно, что в чистом виде проблему мы пока не решим — часть объектов будет введена в конце 2024–го — в 2025 году. Но каждый дольщик будет иметь готовое решение с конкретными сроками", — заявил Александр Дрозденко.
В 2023 году из единого реестра проблемных объектов уже исключили 76 позиций, были восстановлены права более 8,2 тыс. граждан. Предполагается, что в 2024 году в Ленинградской области процесс восстановления прав участников долевого строительства завершится полностью посредством выплаты компенсаций по семи объектам и завершения строительства оставшихся 20.
По словам зампредседателя регионального правительства по строительству и жилищно–коммунальному хозяйству Евгения Барановского, в решение проблемы дольщиков вложено 46 млрд рублей. Из них 20 млрд направлено из казны Ленобласти и 26 млрд — из внебюджетных средств. Компенсации по семи долгостроям в низкой степени готовности в Ленинградской области получат более 1,6 тыс. семей. В конце февраля были одобрены компенсации по 20 заявкам. В частности, речь идёт о дольщиках компании "Айбер–Звезда" в Выборге и ГК "Петрострой".
Почему банкротились застройщики
С начала 1990–х и до середины 2019 года практически любая новостройка была зоной риска. Квартиру купить было несложно, а вот получение её, да ещё и вовремя, превращалось в проблему. Девелоперы начинали продавать жильё не то что на стадии котлована, а в чистом поле, только поставив забор. При этом порой ни разрешения на строительство, ни даже документов на землю у них не было. Всё оформлялось уже потом, в процессе строительства. Известны случаи, когда квартира продавалась 2–3 раза, а то и пять. Также жильё можно было купить у подрядчиков строительства, которое они получали по бартеру за выполненные работы, что тоже вызывало много путаницы и злоупотреблений.
В 2000–2010–е годы практически каждый год–два "лопался" какой–нибудь застройщик, оставляя после себя десяток обманутых дольщиков. В серьёзные кризисы шли ко дну даже крупнейшие компании. Так, в 2008 году ушли с рынка ЛЭК, "М–Индустрия", "Строймонтаж". Тогда счёт обманутых граждан, оставшихся без квартир, шёл уже на сотни. Чтобы помочь этим людям, чаще всего власти находили нового инвестора, который обычно предлагал им доплатить.
Так продолжалось до середины прошлого десятилетия, когда на фоне очередного ужесточения законодательства в сфере долевого строительства одновременно обанкротились уже очень многие застройщики, среди которых были "Ленспецстрой", "Норманн", "УНИСТО Петросталь", Navis Development Group, "Город".
Как говорят участники рынка, основной причиной банкротств стало головокружение от успехов. Компании оказались не в состоянии рассчитать свои силы и либо приобретали неудачные участки (так было с Navis Development Group и "Норманном"), либо вкладывали деньги в строительство собственных заводов и промахивались с их экономикой ("УНИСТО Петросталь"). Встречались откровенные пирамиды, когда деньги от продажи новых объектов шли на достройку старых ("Петрострой").
В результате на конец 2018 года в агломерации насчитывалось более 50 тыс. обманутых дольщиков, а по всей стране счёт шёл уже на сотни тысяч.
Как решали проблему в Петербурге
В Петербурге решить проблему обманутых дольщиков пообещал Александр Беглов, когда шёл на губернаторские выборы в 2019 году. Механизм применялся, как правило, всё тот же — передача недостроев новым застройщикам. Зачастую им согласовывали более прибыльные характеристики объектов (прежде всего по этажности), а также предоставляли новые участки под застройку. Например, взамен достройки жилых комплексов компании "Норманн" группа "РСТИ" получила участок в Калининском районе, где планировалось строительство Белорусского квартала. ЖК "ЛомоносовЪ" за "Петростроем" достраивала ГК "Лидер Групп" в лице компании "Капитан" и т. д.
Завершение строительства проектов за "Городом" велось за счёт распродажи 40 га земли, которая была в аренде у компании в Каменке. Для того чтобы её продать, власти помогли привести в порядок градостроительную документацию, а потом, по сути, выступали "агентами по продаже". Как вспоминает один из застройщиков, "раз в месяц у Албина (вице–губернатор по строительству Петербурга) собиралось совещание, где предлагалось купить тот или иной участок". На полученные деньги были достроены брошенные "Городом" дома.
"Подсчитать, сколько было потрачено денег и сил, сложно. И это не только то, что отражается в документах. Часто по нашей просьбе застройщики перебрасывали на проблемные объекты бригады строителей, чтобы сделать какую–то часть работы. Просили выделить какие–то материалы", — рассказывает собеседник "ДП" в Смольном.
В январе 2024 года губернатор Александр Беглов заявил, что проблема обманутых дольщиков в городе решена. Впрочем, речь идёт о тех, кого таковыми официально признали городские власти, включив в реестр. По мнению некоторых депутатов и общественных активистов, попасть в реестр удалось не всем.
По оценкам экспертов, девелоперы потратили на достройку проблемных объектов в городе 14–16 млрд рублей.
С введением механизма эскроу–счетов удалось практически исключить возможность появления обманутых дольщиков, поскольку средства на эскроу–счетах накапливаются именно затем, чтобы достроить дом в случае непредвиденных ситуаций. При этом с 2019 года в стране не было зафиксировано случаев незавершённого строительства крупных жилищных проектов.
“
Реальную экономическую эффективность затрат на обманутых дольщиков посчитать можно, но вряд ли это будет сделано. Думаю, для всех очевидно, что решение данной проблемы вызвано в первую очередь социальными причинами, поэтому экономика здесь уходит на второй план. Для государства затраты окупаются: чиновникам не нужны ни бунты в отдельно взятых населённых пунктах, ни перекрытия дорог, ни иные формы выражения гражданского недовольства. Ответ для обманутых дольщиков вполне очевиден. Столь же очевиден и ответ налогоплательщика, средствами которого в конечном счёте и решается проблема. Обманутые дольщики — это следствие глобальной проблемы доступности жилья, а она пока никуда не делась. При этом любой экономический кризис (как глобальный, так и на рынке жилья или связанном с ним рынке) может обновить проблему. Поэтому риск появления новых обманутых дольщиков существует, хотя и значительно меньший, чем, скажем, 10–15 лет назад.
Алексей Агеев
адвокат, партнёр юридической фирмы Ru.Courts
“
Риск появления новых обманутых дольщиков, конечно, остаётся, так как всегда существует разрыв между ценой на старте и фактическими затратами на строительство в конце. Но после введения эскроу и проектного финансирования он значительно снизился: если объект испытывает проблемы, то граждане просто забирают деньги с эскроу — и тогда обманутых дольщиков формально нет (хотя разница между деньгами на эскроу и стоимостью подорожавшей недвижимости может быть существенной). Ну и контроль реализации проекта банком не позволяет значительно "перерасходовать" — банк даёт финансирование и следит за отчётностью и показателями. Поэтому резкий скачок себестоимости может потенциально привести к остановке стройки, но банки сделают всё, чтобы объект был достроен, так как иначе им не вернуть обратно кредитные деньги. Стоит отметить, что есть незначительное число компаний, которые достраивают объекты по старым правилам, где риски для дольщиков выше, но это уже скорее исключения из правил, а не само правило.
Дмитрий Некрестьянов
руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры"
