Девелопмент: амплитуда рыночного предложения Москвы гораздо больше

888
dp.ru
15 сентября 2021, 08:15

Основатель компании LEGENDA Intelligent Development Василий Селиванов рассказал в интервью "Деловому Петербургу" о том, чем отличается девелопмент в Москве и Петербурге, чем можно удивить столичных покупателей, и почему классы жилья потеряли смысл.

Есть ли принципиальные отличия между рынками недвижимости Москвы и Петербурга?

— Мы довольно долго, около трёх лет, изучали московский рынок, законодательство, правила игры. Но сейчас я понимаю, что только пройдя цикл полностью хотя бы по одному проекту, можно понять, как он устроен. Во-первых, московское законодательство в части градостроительства менее детально — принципиальное решение о том, корректировать или нет правила землепользования и застройки, менять ли функции в Генплане, принимает исполнительная власть. У нас же ПЗЗ и Генплан — это законы, которые утверждает Законодательное собрание. Поэтому в Петербурге в моменте мы видим, что можно и что нельзя строить, и где. При этом в Москве власти не разделяют первичный и вторичный девелопмент — изменения функции земли согласовывают только тем, кто действительно будет нести ответственность за застройку этого участка. Поэтому в Москве нет рынка подготовленной земли.

Основатель компании LEGENDA Intelligent Development Василий Селиванов

Отличаются ли сами жилищные проекты?

— Московский рынок долгое время был избалован стабильным платежеспособным спросом. Но за последние 4 года Москва качественно прогрессировала. Причём если качество проектов в Петербурге менялось эволюционно — от цикла к циклу росла насыщенность, продуманность, набор потребительских характеристик, то в Москве всё произошло очень быстро. В какой-то момент мы заметили, что проекты 2–3-летней давности, только что введенные в эксплуатацию и строящиеся, сейчас выглядят как три разных поколения.

С чем это связано и почему этого не произошло раньше?

— Раньше крупные игроки получали хорошую прибыль за счёт локаций и основных внешних характеристик: красивые МОПы, большие общественные пространства. Но с 2016 года конкуренция в Москве усилилась, рынок консолидировался. Это привело к тому, что, например, вырос уровень архитектуры — ещё 6–7 лет назад здесь вовсю строили башенки с "рюшечками", и меня сильно удивляла эта "купеческая Москва" высотой в 30–40 этажей. Сегодня же качеством архитектурных решений занимаются ведущие российские и зарубежные бюро.

Но до сих пор в Москве только в определённых сегментах прогресс входит в границы квартиры. Традиционная московская практика до недавнего времени: идеальный подъезд, но открываешь дверь в квартиру и попадаешь в пустую бетонную коробку вообще без всего — без стяжки, без разводки, без электрики, даже без перегородок. Просто бетонный ангар. Если учесть, что квартиры занимают 65–75% пространства дома, то не выполнив такой объём работ, можно сэкономить и время, и строительную себестоимость. Тем более что до недавнего времени, по представлению московского рынка, делать внутри квартиры ничего не надо — всё равно придёт покупатель с дизайнером, всё вынесут и начнут с нуля. Поэтому в квартиры как в продукт до сих пор никто особенно не вкладывался, хотя на уровне продумывания планировок эволюция всё же есть.

Именно это мы ещё можем привнести на московский рынок и быть тут конкурентоспособными. Тем более, что уже формируется запрос на готовый продукт в разных, в том числе, высоких, сегментах как на квартиры "под ключ", так и на то, чтобы покупателю или застройщику не надо было делать сложные, грязные и длительные подготовительные работы под чистовую отделку.

Можно ли сказать, что в этом Петербург обогнал Москву?

— Без ложной скромности скажу: не без нашей помощи. Ведь до того, как мы запустили наши первые проекты и создали большой ассортимент планировочных решений в разных метражах и бюджетах, мало кто задумывался об эффективности планировок. Думали об оптимизации метражей — чем более массовым был продукт, тем меньше должна была быть средняя площадь квартиры. Это позволило увеличить цену квадратного метра. В Москве же рынок развивался так, что планировки не сильно влияли на маржинальность продукта, продавалась просто некая площадь. Но сейчас на фоне роста цен даже Москва приходит к тому, что никто не хочет переплачивать за десятки лишних метров, которые непонятно как используются. И мы видим, что метраж даже в достаточно дорогих сегментах сокращается, чтобы удержать бюджет покупки в разумных рамках.

Поэтому там появились квартиры площадью 11 м2?

— Вряд ли это можно вообще назвать квартирой. Мы делали студии, однако с пониманием, что пространство должно быть компактным, но при этом жилым, функциональным и комфортным. По нашим расчётам, для минимального стандарта по комплектации квартиры необходимо 26–28 м2. И это, скорее, для одного человека. В односпальневой квартире, где можно обеспечить комфортное проживание двух человек, должно быть не меньше 33–36 м2.

Вы будете удивлять москвичей планировками?

— Это основа нашего предложения, но на неё необходимо нанизывать всё остальное, так как качество и функциональность проживания распространяется далеко за пределы квартиры.

Не секрет, что цены в Москве значительно выше, чем в Петербурге. Какова разница и в каком классе, ценовом сегменте планируете работать вы?

— Стандартно петербургские цены можно умножать на 1,5 — ниже никогда не было, исторически был и коэффициент 2, сейчас рынок колеблется между этими показателями. Появилось достаточно большое предложение в классе "комфорт" в Новой Москве, в Московской области, которое по ценам близко к Петербургу, но всё-таки это уже Новая Москва. При этом и районы, и стадия строительства, и качество инфраструктуры там намного выше. Так что у Москвы амплитуда рыночного предложения гораздо больше.

Что касается классов, то мы стараемся уходить от них, потому что они и так никогда не были стандартами, а сегодня и вовсе под видом бизнес-класса продают всё, что строится чуть ближе к центру и не является откровенным экономом. Мы предпочитаем говорить о продукте от застройщика, который может предлагать разные варианты наполненности проекта, в первую очередь, в зависимости от локации. Мы говорим о бюджетах и о ценовых ориентирах, в которых мы готовы работать в Москве и Петербурге, чтобы достичь наших экономических целей и сделать продукт хорошего уровня. То есть мы не будем брать плохое, но дешёвое место, чтобы выпустить плохой продукт по более низкой цене. У нас есть уровень, ниже которого мы никогда не опускаемся. И в текущих рыночных условиях он постоянно повышается из-за роста строительной себестоимости. Мы постоянно находимся в поиске более рациональных решений, которые помогли бы нам сэкономить без ущерба потребительским характеристикам. Но их эффект крайне мал по сравнению с сильным ростом себестоимости, который мы видим сейчас.

В Петербурге очень чётко видна разница между районами — по спросу, цене, тем же классам жилья. В Москве ситуация другая?

— Москва очень децентрализована. Многие территории, не примыкающие к центральным районам, развиваются очень сбалансировано. Причина в другой макроэкономике региона. Не надо забывать, что Москва сама является крупнейшим заказчиком колоссального количества объектов транспортной, социальной, рекреационной, коммерческой инфраструктуры. Всё это строится в несопоставимых с Петербургом объёмах. Были непопулярные территории, но они развивались, реновировались, построено огромное количество станций метро, развязок, въездов-выездов, произведено комплексное благоустройство общественных пространств. Конечно, рыночное отношение к этим районам изменилось. И параллельно с этим строились жилые комплексы нового формата.

Ваша компания выбрала себе подходящие локации?

— Сначала у нас была такая карта, составленная исходя из наших представлений о предпочтительных локациях, но мы перестали её придерживаться, потому что качество районов на глазах меняется. Поэтому сегодня мы определяемся с нижней границей цены реализации, которая должна находиться в балансе с ценой земли в этой локации. В этом диапазоне мы и рассматриваем варианты.

А в принципе было сложно принять решение выйти на столичный рынок?

— Решение было принято ещё в 2019 году, и формально у нас уже 2 года есть проект в Москве. Конечно, пандемия сильно притормозила работу, потому что Москва фактически остановила согласование коммерческих проектов. Сейчас работа идёт, но не так быстро, как хотелось бы.

Исторически попытки московских девелоперов выйти на петербургский рынок и наоборот далеко не всегда успешны. Почему?

— Петербургский рынок большой, и крупным федеральным застройщикам он, конечно, нужен, потому что тут есть что "откусить". Но до последнего времени все крестовые походы заканчивались плохо, начиная с 2003–2004 года. Сейчас последние 1,5–2 года ситуация несколько меняется, мы видим растущее присутствие москвичей.

Москвичи здесь сталкиваются с двумя обстоятельствами, которые не характерны для работы в столице. Во-первых, экономика проектов в Петербурге всё-таки хуже, чем в Москве, поэтому здесь практически нет права на ошибку, которую в Москве можно было даже и не заметить. Второй момент — при всей ясности и прозрачности градостроительного законодательства, при отсутствии прямых препятствий к реализации проекта, никто не может точно сказать, насколько затянется согласование — это колоссальный инвестиционный минус для Петербурга. Можно быстро всё пройти, а можно — застрять на неопределённый срок. Москвичи же исходят из того, что либо тебе не включают зелёный свет и ты стоишь, либо, если уже включили, едешь без остановок.

А из Петербурга пойти в Москву бюджета не хватает?

— Скорее, это вопрос стратегии. Конечно, капиталоёмкость и планка входа в Москву совершенно другая, но крепким петербургским девелоперам она вполне по силам. Кто-то принципиально не хочет, спокойно работая здесь на привычном рынке. Мы же понимаем, что в наших целевых сегментах лучше работать в двух регионах. Сам по себе девелопмент — это работа на свободном рынке, однако на первой фазе — при согласованиях — всё сильно зависит от того, что позволит сделать власть. И уже потом, получив разрешение, компания вступает в конкуренцию и может демонстрировать свои преимущества. Но до этого этапа надо дойти.

Если не брать вопросы бюджета, отличаются ли покупатели Москвы и Петербурга?

— На рынке есть определённое количество "горячих" клиентов, которые приходят, потому что им надо: ребёнок родился, изменился статус, состав семьи. Но, с насыщением рынка, их доля становится всё меньше, зато появляется гораздо больше тех клиентов, которых надо привести на этот рынок, увлечь, доказать, что проекты, которые строятся сейчас — это совершенно другой уровень качества жизни, и что они живут в морально устаревшем жилье. На самом деле, мало кто сейчас пользуется старинным кнопочным телефоном, т.к. видит у современных гаджетов много преимуществ. Но при этом многие живут в квартирах, которые хуже, чем "Нокиа" 1996 года, не задумываясь об этом. Они купили когда-то квартиру, переделали её под себя, получили то, что кажется их идеалом. И я общаюсь с людьми, как москвичами, так и петербуржцами, вполне обеспеченными, которых удаётся убедить, что с точки зрения недвижимости они живут в условиях вчерашнего дня.

Что ждёт рынок в будущем?

— Ближайшие полгода будут коррекцией относительно событий прошлого периода. Мы не понимаем, как будет расти себестоимость, и сколько сейчас стоит на самом деле качественная работа. Ещё есть люди, которые ждут отскок цен назад, но его точно не будет, потому что если раньше застройщик мог продавать себе в убыток ради сиюминутной выручки, то сегодня, после перехода на проектное финансирование, банк не даст ему продавать ниже цены, указанной в модели.

Меня сейчас беспокоят две вещи. Локальная — как стабилизируется градостроительная политика Смольного, так как образовалась "пробка" из проектов в ожидании рассмотрения на Градостроительной комиссии. И более глобальная — ситуация с макроэкономикой. Мы видим несоответствие реальных цен с заявленной инфляцией, а также очень высокий рост ставок, который является следствием корректировки монетарной политики. Нас беспокоит рост стоимости проектного финансирования, который напрямую влияет на себестоимость строительства. Понятно одно: рынок вышел на новые ценовые уровни, и потребуется время на адаптацию и привыкание к новым реалиям.